Questões de Legislação Federal - Lei nº 8.245 de 1991 - Locações dos Imóveis Urbanos - Lei de Locações para Concurso

A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo ou em decorrência da prática de infração legal ou contratual ou em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Em razão da Lei 8.245/1991, as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas não continuam regulados pelo Código Civil, nem por leis especiais.

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, sendo indispensável qualquer espécie de ciência, aviso ou notificação do locador ao locatário.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, mesmo que em vários ramos, pelo prazo mínimo e ininterrupto de dois anos.

salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio. 

limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum. 

manutenção e conservação das instalações e dos equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança que sejam de uso comum. 

decoração e paisagismo nas partes de uso comum. 

manutenção e conservação das instalações e dos equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e ao lazer.

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, sendo nula a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

O fiador, na locação, não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, mas se houver a prorrogação da locação por prazo indeterminado, mesmo sendo a fiança ajustada por prazo certo, continua obrigado, salvo se notificar o locador no prazo de até 30 dias antes da prorrogação.

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, mesmo que a locação seja por tempo determinado, o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja registrado junto à matrícula do imóvel.

O locatário poderá devolver o imóvel, antes do prazo final do contrato, sem multa, em razão da transferência realizada pelo empregador para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador com, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Regem-se pela Lei nº 8.245/91 as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias, fundações públicas, empresas públicas e sociedades de economia mista, bem como de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos.