Interpretação do Enunciado

A questão exige conhecimento sobre a Lei nº 8.245 de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos. O objetivo é identificar a alternativa correta sobre aspectos dessa lei relacionados a contratos de locação.

Alternativa Correta: B

A alternativa B está correta. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 59, §1º, inciso IX, estabelece que, em caso de ação de despejo por falta de pagamento, se a sentença for reformada, o valor da caução reverte em favor do réu como indenização mínima, e ele pode ainda buscar a diferença por meio de ação própria. Essa previsão é uma forma de garantir ao locatário ressarcido mínimo por eventuais danos sofridos.

Exemplo Prático: Imagine que um locatário foi despejado por inadimplência, mas recorreu e a decisão foi revertida. A caução depositada para execução da sentença inicial seria revertida a favor dele, garantindo uma indenização mínima por perdas.

Análise das Alternativas Incorretas

A - Incorreta: A denúncia vazia é permitida, mas não nos casos em que se alega necessidade para uso próprio. Nessa situação, deve-se cumprir requisitos específicos e não se enquadra como denúncia vazia.

C - Incorreta: A Lei do Inquilinato, no artigo 37, permite apenas uma modalidade de garantia por locação. A exigência de mais de um tipo de garantia é inválida, salvo em condições específicas não mencionadas na alternativa.

D - Incorreta: O locatário preterido pode propor ação para exercer direito de preferência, mas não anulação do negócio jurídico. O correto é requerer que o negócio seja transferido para ele nas mesmas condições.

E - Incorreta: Conforme o artigo 35 da Lei do Inquilinato, apenas as benfeitorias necessárias são indenizáveis, independentemente de autorização. As úteis requerem autorização do locador para serem indenizáveis, e o direito de retenção não se aplica a benfeitorias úteis sem autorização.

Estratégias para Interpretação

Ao analisar as alternativas, fique atento aos conceitos de "denúncia vazia", "direito de retenção", e "garantia locatícia", que muitas vezes são usados de forma equivocada como pegadinhas. Use a legislação como base para verificar a veracidade das afirmações.

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        § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

        § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

A alternativa "D" está incorreta. V. Lei n. 8245/91:

"Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel."

Avante!

Alternativa C-Errada

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

  I - caução;

  II - fiança;

  III - seguro de fiança locatícia.

  IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

  Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A- ERRADA. Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Logo, a assertiva trazida pela banca encerra exemplo de denúncia cheia (motivo: uso próprio), e não denúncia vazia. 

B - CORRETA. art. 64, § 2º da Lei de Locações.

C- ERRADA. O locador não pode exigir alugueis antecipados, salvo na locação por temporada. (art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel).

D- A violação ao direito de preferência não gera nulidade, mas apenas direito à adjudicação compulsória, nos termos do art. 33 da Lei. 

E - Não há direito de retenção em relação às benfeitorias úteis não autorizadas (art. 35).

Não entendi a assertiva B. 

Se for julgada procedente a ação de despejo em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e, se ocorrer a reforma da sentença, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Foi julgada procedente a ação de despejo movida pelo locador. O réu (obviamente o locatário) recorreu e, para tanto, como a sentença nessa espécie de ação tem efeito apenas devolutivo, prestou caução para recorrer. A sentença foi reformada. Então, o valor da caução que o réu prestou vai ser devolvido a ele como indenização mínima. Ou seja, o réu pagou caução e reaverá o dinheiro como indenização mínima? Quer dizer o que o réu vai indenizar a si mesmo? E ainda vai ter que ingressar com ação própria para reaver a diferença entre a caução e a indenização?