Comentário de Gabarito – Tema: Solidariedade entre Locatários na Lei de Locações

1. Interpretação e Tema Central

A questão versa sobre solidariedade nas relações locatícias, especificando situações envolvendo pluralidade de partes (locadores ou locatários) em contratos de locação de imóveis urbanos. O tema está disciplinado pela Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), especialmente o art. 2º.

2. Fundamentação Legal

Lei nº 8.245/1991, art. 2º: “Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.”

3. Explicação e Exemplo Prático

Se dois amigos — Pedro e João — assinam como locatários um imóvel, ambos responderão solidariamente pelo pagamento do aluguel. Ou seja, o locador pode exigir a totalidade do valor de apenas um deles, caso o contrato não estipule de forma diversa.

4. Análise da Alternativa Correta

Alternativa C – Correta. Reflete literalmente o texto do art. 2º da Lei de Locações, reconhecendo a solidariedade presumida entre os locatários, exceto se o contrato dispuser de forma diferente.

Doutrina: Sylvio Capanema de Souza e Caio Mário da Silva Pereira consolidam esse entendimento, tornando este conceito pacífico.

Jurisprudência: TJ-SP: Apelação 1010967-12.2023.8.26.0704 reconhece a possibilidade de cobrar toda a dívida de um único locatário, pela solidariedade legal.

5. Análise das Alternativas Incorretas

A) Incorreta. A morte do locador não extingue o contrato; os herdeiros sucedem o falecido, nos termos do art. 10 da mesma Lei.

B) Incorreta. A lei veda mais de uma garantia locatícia (art. 37, Lei 8.245/91), mas não determina prevalência e sim nulidade de ambas, salvo exceção legal.

D) Incorreta. A renúncia à indenização de benfeitorias pode ser válida na locação não residencial, conforme art. 35, e não existe nulidade automática da cláusula.

6. Estratégia de Prova e Pegadinhas

Atente-se a expressões categóricas (“é nula”, “prevalecerá sempre”, “deve desocupar”), que podem induzir ao erro. Leia com atenção os artigos, pois a literalidade frequentemente é exigida.

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Em contrato de locação, as benfeitorias voluptuárias não são passíveis de indenização; finda a locação, essas benfeitorias podem ser levantadas pelo locatário, desde que a sua retirada não afete a estrutura nem a substância do imóvel.

Abraços

gabarito: C

Lei nº 8.245/1991 

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-seque são solidários se o contrário não se estipulou

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 

Todos os artigos da Lei 8.245/91:

A - INCORRETA - Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

B - INCORRETA - Art. 37. Não necessariamente prevalecerá a caução

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

C - CORRETA - Art. 2. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

D - INCORRETA - Súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

B está errada pq havendo estipulação de duas garantias, haverá nulidade, conforme parágrafo único do art. 37, da LL - Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Logo, não prevalece a caução

Fórmula do Art. 35 e 36:

N.... A/~A ---> I

U.... A -------> I

V.... A -------> ~ I