Comentário à Questão – Legislação Estadual – Serviços de Notas e Registro – CORI-MG

1. Interpretação do Tema e Legislação Aplicável:

A questão aborda princípios registrais e procedimentos legais do serviço de registro de imóveis em Minas Gerais, com base em enunciados do CORI-MG sobre análise documental, especialidade objetiva, registros e retificação de partilha. Destacam-se como bases normativas a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), a Lei nº 11.441/2007 e as orientações da Corregedoria-Geral de Justiça e jurisprudência recente.

2. Análise das Proposições:

I. Incorreta. Competir ao Cartório análise de divergência entre área do CAR e matrícula, por si só, é equivocado. O CAR é apenas cadastro ambiental, sem força para provar posse ou propriedade. O registrador pode mencionar o conflito, mas não tem competência para reconhecer ou desfazer domínios (art. 225, Lei 6.015/73). Pegadinha: confunde análise cadastral com valor jurídico de prova dominial.

II. Correta. Cédulas de penhor rural, industrial ou mercantil devem ser registradas no Livro 03 (Registro Auxiliar); averba-se no Livro 02 (Matrícula); anota-se no Livro 04 (Indicador Real). Está de acordo com a Lei 6.015/73, art. 180 e seguintes. Exemplo: penhor de maquinário agrícola de imóvel rural terá registro principal e averbações subsidiárias.

III. Correta. O princípio da especialidade objetiva exige identificação detalhada do imóvel. Todo desmembramento demanda averbação das novas medidas perimetrais em matrícula diversa (Lei 6.015/73, art. 176, § 1º, II, 3). O objetivo é prevenir confusão dominial futura. Exemplo: imóvel desmembrado em três matrículas: cada uma deve conter perímetro exato.

IV. Correta. É possível retificar formal de partilha judicial por escritura pública se partes forem maiores, capazes e concordes (Lei 11.441/2007; jurisprudência TJSP: Recurso 1143240-21.2023.8.26.0100). A doutrina (Zeno Veloso) e a prática autorizam, para racionalizar e desburocratizar processos.

3. Justificativa da Alternativa Correta (D):

Somente as proposições II, III e IV estão corretas. A assertiva I está errada, pois confunde competências do registro e efeitos do CAR.

Resumo e Dicas:

Fique atento a armadilhas envolvendo limites da competência registral e efeitos de documentos extrajudiciais. Sem essa clareza, decisões podem induzir a erro na prova!

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Item I (errado) - Enunciado 21/CORI-MG. CAR. DIVERGÊNCIA DE ÁREA COM A MATRÍCULA

Não compete ao Cartório de Registro de Imóveis analisar divergência entre a área do imóvel rural declarada no CAR e a constante da matrícula (inscrição no CAR não comprova direito de propriedade ou posse).

Justificativa:

art 43, II Instrução Normativa nº 2/MMA/2014e art. 29, § 2º da Lei 12651/12.

Pt. 1 (de 3):

I.❌O CAR (Cadastro Ambiental Rural) é um registro obrigatório para imóveis rurais que mapeia e integra informações ambientais (APPs, reserva legal, uso do solo) para regularização, monitoramento e combate ao desmatamento, essencial para acesso a crédito agrícola e comercialização.

Não cabe ao registrador de imóveis corrigir ou analisar eventuais divergências entre os dados do imóvel presentes no CAR e na matrícula. No cartório, o princípio da concentração dos fatos na matrícula e da continuidade são os que "mandam" internamente.

Ex: Se um requerente chegar no cartório com uma escritura pública de compra e venda de imóvel rural para registro da transmissão de propriedade, de modo que a área do imóvel na escritura seja compatível com a área do mesmo imóvel constante do CAR, mas seja divergente da área que consta em sua matrícula imobiliária, o registrador deve fazer nota de devolução e requerer que o apresentante "corrija" a escritua pública de compra e venda para que ela seja coincidente com a área constante na matrícula.

O fato da área da escritura coincidir com a área descrita no CAR do imóvel não significa que o registrador possa tomar as definições constantes no CAR como verdadeiras e suficientes como prova de posse ou de área, seja para fazer, por exemplo, um novo registro como um de transmissão de propriedade por compra e venda ou doação, em que a área da escritura apresentada seja divergente da que consta na matrícula, seja para fazer uma mera averbação de retificação de área, em ambos os casos, o CAR NÃO poderá ser apresentado como comprovação suficiente de área ou propriedade e não é título hábil á registro, pois essa comprovação só pode ser feita pela matrícula, vide art 29 da Lei 12.651/2012:

"§ 2º O cadastramento (CAR) não será considerado título para fins de reconhecimento do direito de propriedade ou posse (...)".

II.✅As garantias dadas em penhor comum são registradas no Registro de Títulos e Documentos. Porém, quando se trata de penhor rural (agrícola ou pecuário), industrial, mercantil ou de veículos, incidindo sobre bens móveis vinculados a um imóvel (como máquinas ou safra), o registro desses penhores é feito no Registro de Imóveis, pelo fato de que, apesar de serem penhores de bens móveis, no caso do penhor rural, industrial ou mercantil, esses penhores estão atrelados ao imóvel.

Portanto, essas modalidades de penhor são registradas no Livro 3 do Registro de Imóveis, que é o livro de "registro auxiliar" que registra coisas "extras", ou seja, todos os atos que não dizem respeito diretamente a um imóvel matriculado (o objeto do registro é um bem móvel, não o imóvel a ele atrelado em si).

Após o registro do penhor no Livro 3, averba-se tal garantia na matrícula do imóvel no Livro 2, por via de uma anotação que demonstre que: “esse imóvel tem bens dados em garantia”. Por fim, para facilitar a verificação prática no dia a dia, essa informação é indexada no Livro 4 de indicador real, que serve como índice/localização.

Pt. 2 (de 3):

III.✅ Após um desmembramento, deve haver definição das medidas perimetrais. Em linguagem simples, imagine que um terreno grande foi dividido em 3 lotes. Não basta dizer na matrícula do imóvel "esse imóvel X foi dividido em 3 partes", o desmembramento é um ato de averbação seguido de registro. Ele averba a alteração da estrutura física (divisão) na matrícula original e registra a criação de novas matrículas individuais para cada novo lote gerado no cartório de Registro de Imóveis.

Logo, é necessário que além da averbação do desmembramento na pré-existente "matrícula mãe", o registro das 3 novas "matrículas filhas" constem informações como onde começa e termina cada parte de cada nova matrícula individual criada, bem como quais são seus formatos e quais os limites. Isso é o princípio da especialidade objetiva.

Pt. 3 (de 3)-FINAL:

IV.✅A lei 11.441/2007 permitiu o inventário e partilha extrajudiciais em cartório (Tabelionato de Notas), mas se a partilha é feita por acordo amigável entre partes via homologação judicial ao invés de em cartório, questiona-se se o que foi homologado pelo juiz pode ser retificado/corrigido por escritura pública no Tabelionato de Notas. É provável que a banca considerou correta essa alternativa pois a corrente majoritária interpreta que é possível se os interessados forem capazes e concordes.

Dentre os fundamento dessa visão da banca, há o art. 486 do CPC que diz: "os atos judiciais, que não dependam de sentença, ou em que esta for meramente homologatória, podem ser rescindidos, como os atos jurídicos em geral, nos termos da lei civil". O art 1.028 também do CPC determina que: "a partilha, ainda depois de passar em julgado a sentença (art. 1.026), pode ser emendada nos mesmos autos do inventário, convindo todas as partes, quando tenha havido erro de fato na descrição dos bens".

Logo, a sentença HOMOLOGATÓRIA faz coisa julgada, coisa julgada esta que é baseada na vontade das partes e por isso, pode ser desconstituída como ato jurídico, também baseado na vontade/consenso das partes.

Outro argumento utilizado pela corrente majoritária, dentre os quais se destaca uma decisão do TJ de São Paulo, é de que, como a Resolução 35/CNJ permitu que se dê por escritura pública a sobrepartilha (que é o procedimento complementar usado para dividir bens, direitos ou dívidas descobertos após o fim do inventário original), mesmo que tal sobrepartilha seja referente a inventário e partilha JUDICIAIS já findos, analogamente, pela lógica, o mesmo se aplicaria a possibilidade de retificar partilhas por escritura pública em cartório, ainda que tal partilha tenha sido feita por homologação judicial. Esse julgado foi, inclusive, usado de argumento no gabarito do professor aqui no Qconcursos, mas há de se atentar que essa decisão paulista só tem força vinculante em São Paulo.

Observe o art. 25 da Resolução 35 em questão: "É admissível a sobrepartilha por escritura pública, ainda que referente a inventário e partilha judiciais já findos, mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial."

Observe ainda a decisão do TJSP: "Na medida em que a Lei n° 11.441/07 conferiu ao tabelião, por meio da realização de escritura pública, capacidade para praticar atos tipicamente processuais, conferindo-lhe competência para a realização de Inventários e separações (...), implicitamente atribuiu à escritura pública capacidade de rescindir e, evidentemente, de alterar e retificar partilhas e atos em que a sentença existente seja meramente homologatória da vontade dos interessados. "

Em âmbito Federal o tema não é 100% pacificado e, embora a interpretação majoritária siga os argumentos supramencionados, a aceitação ou não desse tipo de retificação depende da localidade e interpretação de cada cartório ou juiz.