A desapropriação por zona em razão da valorização extraordin...

Errado

O primeiro fundamento seria em razão do caráter especulativo inerente a esta modalidade de desapropriação, ou seja, a razão da expropriação do bem particular pelo o Poder público é o seu acréscimo patrimonial extraordinário, causado pela a obra ou serviço público. O que, segundo os doutrinadores que sustentam sua inconstitucionalidade, seria indevido, pois, para que a desapropriação seja considerada legítima, necessário se faz a estrita observância dos pressupostos constitucionalmente previstos, quais sejam: necessidade, utilidade pública e, interesse social, (Di Pietro, 2014, p.190)

Ainda sustentando essa fundamentação, Carvalho (2015, p. 1027), aduz que: “Parte da doutrina considera que a desapropriação por zona com a intenção de alienar os bens após a sua valorização se configura como especulação imobiliária, contrária ao texto constitucional”.

De acordo com Carvalho (2015, p. 1027), a desapropriação por zona pode acontecer:

a) em virtude de uma necessidade pública de posterior extensão da obra, devidamente justificada, como forma de dar celeridade à execução da parte acrescida.

b) se o Estado entender que haverá uma supervalorização dos terrenos vizinhos, quando então a desapropriação será feita para que o poder público possa, posteriormente à execução da obra, vender os bens expropriados pelo valor já valorizado. Nestes casos, o valor recebido a mais será utilizado com a finalidade de custear os gastos feitos com a execução da obra pública.

Art. 81 do CTN 145, II, da Constituição Federal, vejamo-los:

Art. 145. A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão instituir os seguintes tributos: (...)

III – contribuição de melhoria, decorrente de obras públicas.

Art. 81. A contribuição de melhoria cobrada pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou pelos Municípios, no âmbito de suas respectivas atribuições, é instituída para fazer face ao custo de obras públicas de que decorra valorização imobiliária, tendo como limite total a despesa realizada e como limite individual o acréscimo de valor que da obra resultar para cada imóvel beneficiado.

A desapropriação por zona tem sido aceita em vários tribunais, inclusive pelo STF. Vejamos:

Desapropriação – Poderá abranger área maior do que a estritamente necessária para a obra, desde que a destine a autoridade a fim público ou de utilidade pública” (RTJ 46/550) STF, AI nº 42.240, Relator Min. ALIOMAR BALEEIRO.

Logo, não podemos afirmar que ela é inconstitucional, uma vez que o próprio STF a admite.

Vai um esqueminha para anotar no guardanapo.

A valorização imobiliária decorrente da obra ou serviço público pode ser:

GERAL -> quando beneficia indistintamente um grupo considerável de administrados

               * ORDINÁRIA = quando todos os imóveis lindeiros à obra pública se valorizam em proporção semelhante.

                             - quando se tratar de uma valorização geral e ordinária deve o Estado se valer da modalidade tributária conhecida como Contribuição de Melhoria

               * EXTRAORDINÁRIA = quando algum ou alguns imóveis se valorizam mais que outros.

                       - Quando estamos diante de uma valorização geral e extraordinária o Estado tem a sua disposição da chamada DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA OU EXTENSIVA. Caracteriza-se pela inclusão das áreas contíguas àquelas de que o poder público efetivamente necessita para a realização de obra pública, a fim de que o poder público utilize a área para a realização de obras futuras ou se beneficie da valorização dessas áreas contíguas em função da execução da obra.

ESPEIAL -> quando o benefício se restringe a um ou alguns particulares identificados ou, pelo menos, identificáveis

Quando estamos diante de uma valorização geral e extraordinária o Estado tem a sua disposição da chamada DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA OU EXTENSIVA, expressamente prevista no Decreto 3.365/41. Esta forma de desapropriação caracteriza-se pela inclusão das áreas contíguas àquelas de que o poder público efetivamente necessita para a realização de obra pública, a fim de que o poder público utilize a área para a realização de obras futuras ou se beneficie da valorização dessas áreas contíguas em função da execução da obra.

Há sérias críticas doutrinárias sobre a possibilidade de o Estado desapropriar por zona para se beneficiar da valorização extraordinária dos imóveis lindeiros. Entretanto a crítica não prospera uma vez que a intervenção drástica na propriedade privada é realizada para a defesa do interesse público, evitando que poucos particulares enriqueçam sem causa em detrimento de toda a sociedade que contribuiu para o financiamento da intervenção estatal na propriedade. Assim, para que haja a socialização dos ganhos, é legítima a desapropriação por zona, ingressando no erário público o valor referente a mais valia extraordinária.

Lado outro, quando se tratar de uma valorização geral e ordinária deve o Estado se valer da modalidade tributária conhecida como Contribuição de Melhoria. Tal tributo é o instrumento adequado para que o Estado receba parte da valorização imobiliária ocorrida diretamente dos particulares beneficiados pela valorização decorrente da obra. Desta maneira resgata-se para os cofres públicos o ganho que a intervenção na propriedade gerou para alguns particulares, evitando uma situação que beneficiaria poucos em detrimento da população em geral.

fonte: http://blog.ebeji.com.br/desapropriacao-e-valorizacao-das-areas-envolvidas-nesta-publicacao-tratarei-de-tema-com-elevada-incidencia-nas-provas-de-concurso-publico-e-que-requer-do-candidato-atencao-para-diferenciar-tres-situ/

Acresce-se:

"[...] TJ-SC - Agravo de Instrumento AI 426126 SC 2007.042612-6 (TJ-SC)

Data de publicação: 15/04/2008

Ementa: ADMINISTRATIVO - DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL - JUSTA INDENIZAÇÃO - VÍCIO NO PROCEDIMENTO DESAPROPRIATÓRIO - INOCORRÊNCIA - DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA PARA REVENDA - INSTRUMENTO VÁLIDO À DISPOSIÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ART. 4º DO DECRETO-LEI N. 3 . 365/41 1 Não havendo nos autos qualquer notícia de irresignação por parte dos expropriados no tocante ao valor da justa indenização avençada e vislumbrando-se por meio do "Termo de Acordo deDesapropriação" que os antigos proprietários dos imóveis anuíram com o quantum ajustado pela Administração, torna-se irretorquível não só admitir como válida a concretização da expropriação de forma amigável e pela via administrativa, como considerar o mais recomendável ao caso, em prestígio a mais rápida solução para a questão, sem sacrifício do princípio da segurança jurídica. 2 A simples alegação da ocorrência de desapropriação por zona para posterior revenda não tem o condão de, por si só, configurar o desvio de finalidade a justificar a anulação do ato expropriatório em sede de cognição sumária, eis que a Lei Geral de Desapropriações em seu art. 4º permite à Administração que desaproprie zonas que se valorizem extraordinariamente em decorrência da implantação de empreendimento ou melhoramento público. Apesar da grande divergência doutrinária sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça tem recentemente reconhecido que "havendo valorização exorbitante de uma área, pode o Estado incluí-la no plano de desapropriação e, com a revenda futura dos imóveis ali abrangidos, socializar o benefício a toda coletividade, evitando que apenas um ou alguns proprietários venham a ser beneficiados com a extraordinária mais valia" (REsp n. 951533/MG, Min. Castro Meira, 19.02.2008). 3 Em sede de agravo de instrumento só se discute o acerto ou desacerto do ato judicial hostilizado, não sendo viável o exame aprofundado de temas relativos ao meritum causae (AI n. 99.017438-7, Des. Eder Graf), sob pena de supressão de um grau de jurisdição [...]."

Ademais:

"[...] STJ - RECURSO ESPECIAL. REsp 951533 MG 2007/0098182-2 (STJ).

Data de publicação: 05/03/2008.

Ementa: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. SERVIDÃO. REDE DE ENERGIA ELÉTRICA. VALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE. ABATIMENTO. 1. "Na desapropriação, direta ou indireta, quando há valorização da área remanescente não desapropriada em decorrência de obra ou serviço público, dispõe o Estado de três instrumentos legais para evitar que a mais valia, decorrente da iniciativa estatal, locuplete sem justa causa o patrimônio de um ou de poucos: a desapropriação por zona ou extensiva, a cobrança de contribuição de melhoria e o abatimento proporcional, na indenização a ser paga, da valorização trazida ao imóvel" (REsp 795.580/SC, DJU de 01.02.07). 2. A valorização imobiliária decorrente da obra ou serviço público pode ser geral, quando beneficia indistintamente um grupo considerável de administrados, ou especial, que ocorre quando o benefício se restringe a um ou alguns particulares identificados ou, pelo menos, identificáveis. 3. A mais valia geral subdivide-se em ordinária e extraordinária. A primeira tem lugar quando todos os imóveis lindeiros à obra pública se valorizam em proporção semelhante. A segunda, diferentemente, toma parte quando algum ou alguns imóveis se valorizam mais que outros, atingidos pela mais valia ordinária. 4. Na hipótese de valorização geral ordinária, dispõe o Poder Público da contribuição de melhoria como instrumento legal apto a "diluir", entre os proprietários beneficiados com a obra, o custo de sua realização. 5. No caso de valorização geral extraordinária, pode o Estado valer-se da desapropriação por zona ou extensiva, prevista no art. 4º do Decreto-Lei 3.365 /41. Havendo valorização exorbitante de uma área, pode o Estado incluí-la no plano de desapropriação e, com a revenda futura dos imóveis ali abrangidos, socializar o benefício a toda coletividade, evitando que apenas um ou alguns proprietários venham a ser beneficiados com a extraordinária mais valia. 6. Por fim, tratando-se de valorização específica, e somente nessa hipótese, poderá o Estado abater, do valor a ser indenizado, a valorização experimentada pela área remanescente, não desapropriada, nos termos do art. 27 do Decreto-Lei 3.365/41. [...]."

Pessoal, o comentário dos demais colegas me ajudou a começar a entender.

Localizei também o REsp 1092010/SC (Rel. Min. Castro Meira, 2ª T., j. 12/04/2011, p. 15/09/2011), que praticamente repete o entendimento postado pelo colega Ricardo Abnara, em 10/06/2016.

Também fiquei muito esclarecida após ler: http://www.egov.ufsc.br/portal/conteudo/das-contribui%C3%A7%C3%B5es-de-melhoria-e-desapropria%C3%A7%C3%B5es-por-zona-em-decorr%C3%AAncia-das-obras-para-copa.

Lá, os autores mencionam:

"Essa é uma das diferenças entre a contribuição de melhoria e a desapropriação por zona. Enquanto, na primeira, a arrecadação é de todos da região em virtude da valorização de seus imóveis, na desapropriação por zona, há a aquisição originária por parte do Poder Público com o objetivo de posterior venda do imóvel no valor maior para benefício de toda a sociedade. [...] 

Ocorre que, na desapropriação por zona, o jus imperii do Estado está mais latente do que nas contribuições de melhoria. Nestas, como já explicamos, há limites para a cobrança do tributos estabelecidos claramente no Código Tributário Nacional. Tais limites não estão presentes nas desapropriações que podem acabar por alimentar a especulação imobiliária.

Nas desapropriações por zona, da mesma forma que se adquire o imóvel do particular para evitar o seu enriquecimento, também se acaba aumentando o patrimônio do Estado de forma arbitrária sob a promessa de posterior revenda para benefício da sociedade.

Por fim, deve-se questionar a própria validade do Decreto n. 3.365/1941. Se ele tinha a sua constitucionalidade questionada frente à Carta de 1967, o que se pode concluir com referência a de 1988?"

Assim, apesar de ainda ter dúvidas, cheguei às seguintes conclusões:

(1) de fato, a desaproriação por zona tem grande questionamento, por parte da doutrina, quanto à sua constitucionalidade (o que tornaria a primeira parte da assertiva correta);

(2) no entanto, para desapropriação por valorização extraordinária, a jurisprudência aponta como mais adequada a desapropriação por zona, mesmo, evitando a oneração de contribuintes que não foram beneficiados com a obra, caso tivessem de pagar contribuição de melhoria (assim, só a segunda parte da assertiva é falsa).

É isso?!

O STF em 2012 manifestou-se contrário a contribuição de melhoria nos casos de supervalorização extraordinária que é aquela em que alguns terrenos valorizam muito, e outros pouco, sendo que nesta hipótese é possível a desapropriação por zona.
Para o STF, a contribuição de melhoria seria aplicada na hipótese de supervalorização ordinária que ocorre quando os terrenos valorizam-se de modo linear.
 

Diante de uma valorização geral e extraordinária, o Estado tem a sua disposição da chamada DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA OU EXTENSIVA, expressamente prevista no Decreto 3.365/41. Esta forma de desapropriação caracteriza-se pela inclusão das áreas contíguas àquelas de que o poder público efetivamente necessita para a realização de obra pública, a fim de que o poder público utilize a área para a realização de obras futuras ou se beneficie da valorização dessas áreas contíguas em função da execução da obra.

Decreto 3.365/41. Art. 4o  A desapropriação poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem extraordinariamente, em consequência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensaveis à continuação da obra e as que se destinam à revenda.

Ao se tratar de uma valorização geral e ordinária deve o Estado se valer da modalidade tributária conhecida como Contribuição de Melhoria. Tal tributo é o instrumento adequado para que o Estado receba parte da valorização imobiliária ocorrida diretamente dos particulares beneficiados pela valorização decorrente da obra. Desta maneira resgata-se para os cofres públicos o ganho que a intervenção na propriedade gerou para alguns particulares, evitando uma situação que beneficiaria poucos em detrimento da população em geral.

O Superior Tribunal de Justiça tem alguns precedentes neste exato sentido, cabendo citar o seguinte:

“Em se tratando de valorização geral ordinária, decorrente da construção de rodovia, não é possível o decote na indenização com base no art. 27 do Decreto-Lei 3.365/41, cabendo ao Poder Público, em tese, a utilização da contribuição de melhoria como instrumento legal capaz de fazer face ao custo da obra, devida proporcionalmente pelos proprietários de imóveis beneficiados com a valorização do bem” (REsp 1230687 / SC – Ministra Eliana Calmon).

Nunca tinha ouvido falar nessa desapropriação por zona, qual a fundamentação dela na CF/88 ou legislação infraconstitucional?

GABARITO: ERRADO.

"Na hipótese de valorização geral ordinária, dispõe o Poder Público da contribuição de melhoria como instrumento legal apto a
'diluir', entre os proprietários beneficiados com a obra, o custo de sua realização. [...] No caso de valorização geral extraordinária, pode o Estado valer-se da desapropriação por zona ou extensiva, prevista no art. 4º do Decreto-Lei 3.365/41. Havendo valorização exorbitante de uma área, pode o Estado incluí-la no plano de desapropriação e, com a revenda futura dos imóveis ali abrangidos, socializar o benefício a toda coletividade, evitando que apenas um ou alguns proprietários venham a ser beneficiados com a extraordinária mais valia." (STJ, REsp 1.092.010/SC, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/04/2011, DJe 15/09/2011).

O poder público pode desapropriar (art. 5º, XXIV, CF). Ocorre que, muitas vezes, essa desapropriação pode gerar a valorização de áreas próximas, o que permite ao poder público adotar mecanismos de "socializar" esse ganho e impedir que apenas um ou outro particular se beneficie disso. 

A valorização imobiliária decorrente de obra ou serviço pode ser:

1) Geral, podendo ser (a) ordinária ou (b) extraordinária.

2) Especial.

Será geral quando beneficiar indistintamente um grupo considerável; sendo ordinária quando todos os imóveis lindeiros se valorizarem; ou extraordinária quando um ou outro imóvel se valoriza mais do que outros.

Será especial quando beneficiar pessoas específicas. determináveis ou determináveis. 

Quando há valorização geral extraordinária, o Estado pode usar a DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA (dec. 3365/41), onde o poder público incluirá na área a ser desapropriada as áreas contíguas, a fim de que as utilize futuramente em obras ou se beneficie com a valorização gerada pelas obras/serviços. Há sérias críticas a essa possibilidade, mas não vingam, pois essa desapropriação é feita na defesa do interesse público, evitando que poucos particulares se enriqueçam em detrimento de muitos outros (há uma "socialização de ganhos").

Quando há valorização geral ordinária, o Estado pode usar a CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA, que é um tributo para que ele receba parte da valorização imobiliária ocorrida diretamente dos particulares beneficiados pelas obras, resgatando-se aos cofres públicos o ganho que a intervenção na propriedade gerou. O seu FG é a valorização imobiliária.

Quando há valorização específica/especial, a valorização se restringe a um ou alguns particulares, identificados ou identificáveis, podendo o Estado utilizar o ABATIMENTO do valor a ser pago a título de indenização (art. 27, do D. 3365/41).

G: E

A valorização por zona evita que os particulares que eram proprietários de imóveis  tenham ganhos extraordinários com a valorização causada pelas obras ou serviços públicos.

Direito Administrativo Descomplicado

DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA:

consiste na ampliação da expropriação às áreas que se valorizem extraordinariamente em consequência da obra ou realização do serviço público (art. 4º do Decreto Lei n. 3.365/41). Ocorre em terrenos lindeiros, em caso de obra, no que tange às áreas vizinhas. Quando há valorização ordinária ou genérica, a solução à Administração Pública é o manejo da Contribuição de Melhoria. A declaração de utilidade pública deve especificar qual a área que se destina à continuidade da obra e qual aquela que se destina à revenda, em decorrência de sua valorização. Nesse sentido, ele desapropriará a zona para posterior venda da área com o fito de subsidiar a obra realizada.

Embora parte da doutrina entenda que essa desapropriação se configure como especulação imobiliária, os Tribunais Superiores entendem que a desapropriação por zona atua como forma de pagamento ao Poder Público a uma obra que tenha valorizado extraordinarimente os bens vizinhos. Merece destaque o RESP de n.795.580-SC que traduz a ideia de que quando houver uma valorização geral ordinária o Poder Publico terá em mãos o instituto da contribuição de melhoria, e diante de valorização extraordinária a desapropriação por zona ou extensiva, constante do art.4 do DL 3.365-41.

A desapropriação por zona é uma ampliação da expropriação. É um substituto da contribuição de melhoria em que os novos adquirentes pagam pelo imóvel o seu novo preço já acrescido pela valorização decorrente da obra pública.

A desapropriação por zona, prevista no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 3.365/41, consiste na ampliação da expropriação às áreas que se valorizem extraordinariamente em consequência da realização da obra ou do serviço público.

As áreas e zonas excedentes e desnecessárias ao Poder Público podem ser vendidas a terceiros para a obtenção de recurso financeiro.

Dec-Lei n.º 3.365/41, art. 4.º: "A desapropriação poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem extraordinariamente, em consequência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensáveis à continuação da obra e as que se destinam à revenda".   

Não entendi isso aqui:

Quando há valorização específica/especial, a valorização se restringe a um ou alguns particulares, identificados ou identificáveis, podendo o Estado utilizar o ABATIMENTO do valor a ser pago a título de indenização (art. 27, do D. 3365/41).

Alguém poderia me esclarecer o que seria esse abatimento e em que? Li o artigo e não saquei. 

Art. 4o  A desapropriação poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem extraordinariamente, em consequência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensaveis à continuação da obra e as que se destinam à revenda.

Peguei de outro colega aqui do QC:

Se a obra pública gerar valorização extraordinária (diferente para cada imóvel) dos imóveis contíguos -> DESAPROPRIAÇÃO POR ZONA 

Se a obra pública gerar valorização ordinária (ex. todos os imóveis foram valorizados em 8%) -> CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

Contribuição de Melhoria será cabivel em caso de valorização ordinaria.

Desapropriação por Zona: recai sobre área maior do que a necessária, a fim de absorver a futura valorização de imóveis vizinhos em decorrência de obra realizada.

-Valorização Extraordinária/Especial: Desapropriação por Zona

-Valorização Ordinária: Contribuição de Melhoria

Na hipótese de valorização GERAL ORDINÁRIA, o Poder Público tem em mão o instrumento legal da contribuição de melhoria e, diante da valorização GERAL EXTRAORDINÁRIA, tem a desapropriação por zona ou extensiva (art. 4, DL 3365/41). (STJ, julgado em 12/4/2011).

Valorização Geral Ordinária = Contribuição de Melhoria

Valorização Geral Extraordinária = Desapropriação pro Zona

Valorização Especial = Abatimento na Indenização

Desapropriação por Zona: recai sobre área maior do que a necessária, a fim de absorver a futura valorização de imóveis vizinhos em decorrência de obra realizada.

1 Valorização Extraordinária/Especial: Desapropriação por Zona

2 Valorização Ordinária: Contribuição de Melhoria

GABARITO: ERRADO

A chamada “desapropriação por zona” ou “desapropriação extensiva” encontra previsão no art. 4º do Decreto nº 3.365/1941, que estabelece, in verbis: “Art. 4º A desapropriação poderá abranger a área contígua necessária ao desenvolvimento da obra a que se destina, e as zonas que se valorizarem extraordinariamente, em consequência da realização do serviço. Em qualquer caso, a declaração de utilidade pública deverá compreendê-las, mencionando-se quais as indispensáveis à continuação da obra e as que se destinam à revenda.”

Deveria mesmo.

Outras questões para fixar o tema: DESAPROPRIAÇAO POR ZONA

Ano: 2008 Banca: CESPE Órgão: TJ-SE Prova: CESPE - 2008 - TJ-SE - Juiz

Assinale a opção correta com referência à desapropriação:

(X) A valorização extraordinária de terras pela conclusão de obra pública, no caso em que não sejam ditas áreas socialmente aproveitadas, caracteriza interesse social para decretação de desapropriação.

Ano: 2008 Banca: CESPE Órgão: TJ-AL Prova: CESPE - 2008 - TJ-AL - Juiz

Acerca da desapropriação, assinale a opção correta.

(X) O Estado pode desapropriar as zonas que se valorizem extraordinariamente em conseqüência de obra ou serviço público feitos na área.

Matheus Carvalho alerta que parte da doutrina considera que a desapropriação por zona com a intenção de alienar os bens após a sua valorização se configura como especulação imobiliária, contrária ao texto constitucional.

Porém, o autor (Matheus Carvalho) adverte que este não é o entendimento aceito pela jurisprudência do STF que determina ser viável a desapropriação por zona em casos nos quais a obra pública enseje uma valorização extraordinária dos bens vizinhos.

CARVALHO, Matheus. Manual de direito administrativo. - 6. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador : Juspodium, 2019, p. 1062.

Ademais, o STJ já decidiu que:

3. Na desapropriação, direta ou indireta, quando há valorização da área remanescente não desapropriada em decorrência de obra ou serviço público, dispõe o Estado de três instrumentos legais para evitar que a mais valia, decorrente da iniciativa estatal, locuplete sem justa causa o patrimônio de um ou de poucos: a desapropriação por zona ou extensiva, a cobrança de contribuição de melhoria e o abatimento proporcional, na indenização a ser paga, da valorização trazida ao imóvel.

(REsp 795.580/SC, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/12/2006, DJ 1º/2/2007, p. 448).

Odeio questão que possui divergência doutrinária