Comentário:

1. Interpretação do cenário:
A questão trata de distrato em contrato de compra e venda de unidade habitacional, firmado diretamente com o incorporador, no contexto do patrimônio de afetação. Após usufruir do imóvel, o adquirente solicita o distrato e busca saber quais valores podem ser descontados das quantias a serem restituídas. O tema é regido especialmente pela Lei 4.591/1964, com redação dada pela Lei 13.786/2018, chamada “Lei dos Distratos”.

2. Legislação Aplicável:
Segundo a Lei 4.591/1964, Art. 67-A, §2º, III:
“Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, […] pelo valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.”

3. Tema central:
A questão exige que o candidato reconheça o direito à devolução das quantias pagas, com dedução de valores referentes à fruição do imóvel, além de outras despesas admitidas legalmente, em caso de distrato por culpa do adquirente.

4. Exemplo prático:
Se Joaquim residiu no imóvel por 18 meses, a incorporadora pode descontar, além de multas previstas e despesas legais, o equivalente a 0,5% ao mês pro rata die do valor total do contrato, além de eventual multa convencional admitida na lei.

Justificativa da Alternativa Correta (B):
Esta opção reflete exatamente o comando do artigo mencionado. O desconto pela fruição do imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de uso (pro rata die), é legalmente previsto e já reconhecido pelo STJ (REsp 1631485/DF). A doutrina especializada, como Alexandre Junqueira Gomide, corrobora essa interpretação.

Análise das alternativas incorretas:
A) Errada: O comprador faz jus à restituição, ainda que com deduções legais.
C) Errada: Multa máxima no patrimônio de afetação pode chegar a 50%, não 25% (art. 67-A, §5º).
D) Errada: O prazo máximo para devolução é de 30 dias, e não 180 dias (art. 67-A, §6º).
E) Errada: Não é admitido abatimento da comissão de corretagem pela metade; aplica-se outra sistemática específica para corretagem.

Dica de prova:
Atenção a números (percentuais, prazos), pois costumam ser cobrados de forma capciosa. Busque sempre identificar a redação literal do artigo aplicável.

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Condomínio e Edificações - Lei 4.591/64 

A Joaquim não fará jus à restituição das quantias pagas, tendo em vista ser o responsável pelo inadimplemento, devendo, assim, suportar todos os prejuízos resultantes do distrato.

Art. 67-A.  Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:  

B do valor a ser recebido, será descontado, sem prejuízo de outros descontos previstos em lei, o valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Art. 67-A.  III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; 

C a pena convencional decorrente do distrato poderá ser de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Art. 67-A.  II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga.  

D o valor a ser ressarcido a Joaquim deverá ser pago, em parcela única, em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da data do desfazimento do contrato.

Art. 67-A.  § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a , e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

E deverá ser deduzida do valor a ser recebido a metade do valor da comissão de corretagem.

Art. 67-A.  I - a integralidade da comissão de corretagem; 

Gabarito: b

Lei 4591/64

Resposta Letra B

"Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador (Letra A), atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem; (Letra E)

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.(Letra C)

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Letra B /Correta)

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Art. 67-A.  § 6º Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a , e após as deduções a que se referem os parágrafos anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato. (Letra D)

a C não estaria correta? se na lei fala que não pode exceder 25% e a questão fala até 25%, pra mim tá dentro do valor

art, 67-a

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do  caput  deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.                 

Acompanho o voto da flor do sertão, isto é, não vejo erro na alternativa "C" da questão ora em análise.

Noutro vértice, é relevante apontar que o comentário da 007Kellyta, data venia, não se atentou para o fato de que no enunciado da questão há expressa afirmação declarando ser "patrimônio de afetação"; o que ao meu singelo ponto de argumento faz ser analisado o seguinte parágrafo do art. 67-A, da lei em comento:

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo­-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do  caput  deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

Penso, enfim, subsumindo o caso hipotético, constante do enunciado aos dispositivos da lei mencionada, que a questão merecia ser anulada, uma vez que admite como correta também a alternativa de letra C.

O que os colegas acham?