Em janeiro de 2022, Antônio celebrou contrato de mútuo fene...

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Q3914494
Legislação Federal Lei 9.514 de 1997 - Sistema de Financiamento Imobiliário. Instituição da alienação fiduciária de coisa imóvel ,
Ano: 2026 Banca: FGV Órgão: TJ-MS Prova: FGV - 2026 - TJ-MS - Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Provimento |
Q3914494 Legislação Federal

Em janeiro de 2022, Antônio celebrou contrato de mútuo feneratício com o Banco McDuck S/A, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel regularmente registrada no cartório competente. Após o inadimplemento de cinco parcelas consecutivas, o banco iniciou o procedimento de execução extrajudicial. Antônio foi pessoalmente intimado para purgar a mora no prazo legal, mas permaneceu inerte. A propriedade do imóvel foi consolidada em nome do banco em janeiro de 2024, e o credor designou leilões extrajudiciais para os dias 20/03/2025 (1º leilão) e 28/04/2025 (2º leilão). Entretanto, Antônio não foi pessoalmente intimado das datas dos leilões, limitando-se o banco à publicação dos editais em jornal de grande circulação. Na véspera do primeiro leilão, Antônio ajuizou ação anulatória, depositando o valor integral da dívida e pleiteando a purgação da mora e a nulidade do procedimento.

Considerando a legislação pertinente e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que: 

Alternativas

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Gabarito: C

Fundamento decisivo: Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A: "Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico." No caso, os leilões foram designados para 2025, mas o banco limitou-se à publicação de editais em jornal, sem a comunicação exigida em lei; por isso, a alternativa correta é a C. Também não há purgação da mora após a consolidação, pois a lei a admite apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.

Tema central: Leilão extrajudicial na alienação fiduciária
Análise das alternativas
A
Errada
A alternativa erra ao afirmar que a falta de intimação pessoal para o leilão seria irrelevante. Isso contraria diretamente a Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A, que exige comunicação das datas, horários e locais dos leilões ao devedor por correspondência, e também o entendimento consolidado do STJ apontado na base. Embora seja correto que a purgação da mora não subsiste após a consolidação, a alternativa está errada porque dispensa requisito legal de validade do leilão.
B
Errada
A alternativa contraria o limite temporal legal da purgação da mora. A Lei 9.514/1997, art. 26-A, § 2º, dispõe literalmente: "Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." Logo, não existe direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; esse direito cessa com a averbação da consolidação.
C
Certa
A alternativa C está correta porque, após a Lei 13.465/2017, a Lei 9.514/1997 passou a exigir comunicação ao devedor fiduciante das datas, horários e locais dos leilões por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. Esse comando legal está no art. 27, § 2º-A, e a base informa que a jurisprudência consolidada do STJ reconhece a necessidade de intimação/comunicação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, sendo a sua ausência causa de nulidade, salvo ciência inequívoca. No caso, houve apenas publicação em jornal, o que não atende ao requisito legal indicado na base.
D
Errada
A alternativa atribui ao depósito posterior à consolidação um efeito jurídico que a lei não prevê. Pela base, a purgação da mora só é admitida até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º, da Lei 9.514/1997. Como a consolidação ocorreu em janeiro de 2024 e o depósito foi feito apenas na véspera do leilão em 2025, ele não impede por si só a realização dos leilões nem converte o imóvel em propriedade definitiva do devedor.
E
Errada
A alternativa contraria a disciplina legal posterior à consolidação da propriedade. A Lei 9.514/1997, art. 27, caput, estabelece: "Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei." Portanto, o credor não pode dispor livremente do imóvel sem leilão, e a dívida não se extingue automaticamente pelo simples inadimplemento.
Pegadinha da questão
A banca misturou duas regras diferentes: é verdade que, após a averbação da consolidação, não cabe mais purgação da mora; mas isso não elimina a exigência autônoma de comunicação/intimação do devedor sobre as datas dos leilões. A confusão explorada foi induzir o candidato a achar que a perda da purgação tornaria irrelevante a nulidade do leilão por falta de comunicação.
Dica para questões semelhantes
  • Separe os marcos do procedimento: purgação da mora vai apenas até a averbação da consolidação; depois disso, a discussão passa a ser a regularidade dos leilões.
  • Em leilões extrajudiciais de imóvel fiduciário após a Lei 13.465/2017, confira sempre se houve comunicação das datas, horários e locais ao devedor nos termos do art. 27, § 2º-A.
  • Não trate publicação de edital em jornal, por si só, como substituta automática da comunicação exigida pela Lei 9.514/1997.
  • Após a consolidação, a lei impõe leilão público; consolidação não significa liberdade de disposição privada do imóvel pelo credor.

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GABARITO: C

Embora a Terceira Turma possuísse entendimento no sentido de ser desnecessária a prévia intimação do devedor da data da realização do leilão extrajudicial nos casos de alienação fiduciária em garantia (REsp 2.163.612-PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 5/8/2025 - Informativo 857), julgado recente da mesma turma indica a exigência de notificação do devedor e se alinha à compreensão da Quarta Turma, consolidando o entendimento no âmbito da 2ª Seção, conforme demonstram os precedentes a seguir destacados:

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA (ART. 26 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL. EDITAL APÓS ESGOTAMENTO DE TENTATIVAS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ART. 27 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL INDISPENSÁVEL. DIREITO À MORADIA (ART. 6º DA CF). INVIABILIDADE NA VIA ESPECIAL. ÓBICES: SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 283/STF, 284/STF, 282/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A regularidade da intimação para purgar a mora se mantém quando há múltiplas tentativas pessoais frustradas, certificação de "local incerto e não sabido" e posterior uso do edital, nos termos da Lei nº 9.514/1997; rever essas premissas demanda revolvimento de fatos e documentos, vedado pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. 2. A intimação pessoal da data do leilão extrajudicial é indispensável nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997; comprovado o recebimento da comunicação por correspondência, não há nulidade, e a ausência de impugnação específica a esse fundamento atrai a Súmula 283/STF. 3. A invocação do direito à moradia, sem prequestionamento e por se tratar de matéria constitucional, é inapta ao conhecimento do recurso especial, incidindo a Súmula 282/STF; a referência genérica a julgados sem cotejo analítico e sem similitude fática configura deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF) e afasta o dissídio. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.701.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026)

[CONTINUA...]

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

(...) 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

6. Há duas questões em discussão: (i) saber se há obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, para assegurar o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) saber se o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ sobre a necessidade dessa intimação específica e distinta da intimação para purgar a mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

(...)

Tese de julgamento:

"1. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 impõe intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência.

2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".

(AREsp n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)

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