Em janeiro de 2022, Antônio celebrou contrato de mútuo fene...
Em janeiro de 2022, Antônio celebrou contrato de mútuo feneratício com o Banco McDuck S/A, garantido por alienação fiduciária de bem imóvel regularmente registrada no cartório competente. Após o inadimplemento de cinco parcelas consecutivas, o banco iniciou o procedimento de execução extrajudicial. Antônio foi pessoalmente intimado para purgar a mora no prazo legal, mas permaneceu inerte. A propriedade do imóvel foi consolidada em nome do banco em janeiro de 2024, e o credor designou leilões extrajudiciais para os dias 20/03/2025 (1º leilão) e 28/04/2025 (2º leilão). Entretanto, Antônio não foi pessoalmente intimado das datas dos leilões, limitando-se o banco à publicação dos editais em jornal de grande circulação. Na véspera do primeiro leilão, Antônio ajuizou ação anulatória, depositando o valor integral da dívida e pleiteando a purgação da mora e a nulidade do procedimento.
Considerando a legislação pertinente e a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:
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Gabarito: C
Fundamento decisivo: Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-A: "Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico." No caso, os leilões foram designados para 2025, mas o banco limitou-se à publicação de editais em jornal, sem a comunicação exigida em lei; por isso, a alternativa correta é a C. Também não há purgação da mora após a consolidação, pois a lei a admite apenas até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
- Separe os marcos do procedimento: purgação da mora vai apenas até a averbação da consolidação; depois disso, a discussão passa a ser a regularidade dos leilões.
- Em leilões extrajudiciais de imóvel fiduciário após a Lei 13.465/2017, confira sempre se houve comunicação das datas, horários e locais ao devedor nos termos do art. 27, § 2º-A.
- Não trate publicação de edital em jornal, por si só, como substituta automática da comunicação exigida pela Lei 9.514/1997.
- Após a consolidação, a lei impõe leilão público; consolidação não significa liberdade de disposição privada do imóvel pelo credor.
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GABARITO: C
Embora a Terceira Turma possuísse entendimento no sentido de ser desnecessária a prévia intimação do devedor da data da realização do leilão extrajudicial nos casos de alienação fiduciária em garantia (REsp 2.163.612-PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 5/8/2025 - Informativo 857), julgado recente da mesma turma indica a exigência de notificação do devedor e se alinha à compreensão da Quarta Turma, consolidando o entendimento no âmbito da 2ª Seção, conforme demonstram os precedentes a seguir destacados:
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA (ART. 26 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL. EDITAL APÓS ESGOTAMENTO DE TENTATIVAS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ART. 27 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL INDISPENSÁVEL. DIREITO À MORADIA (ART. 6º DA CF). INVIABILIDADE NA VIA ESPECIAL. ÓBICES: SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 283/STF, 284/STF, 282/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A regularidade da intimação para purgar a mora se mantém quando há múltiplas tentativas pessoais frustradas, certificação de "local incerto e não sabido" e posterior uso do edital, nos termos da Lei nº 9.514/1997; rever essas premissas demanda revolvimento de fatos e documentos, vedado pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. 2. A intimação pessoal da data do leilão extrajudicial é indispensável nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997; comprovado o recebimento da comunicação por correspondência, não há nulidade, e a ausência de impugnação específica a esse fundamento atrai a Súmula 283/STF. 3. A invocação do direito à moradia, sem prequestionamento e por se tratar de matéria constitucional, é inapta ao conhecimento do recurso especial, incidindo a Súmula 282/STF; a referência genérica a julgados sem cotejo analítico e sem similitude fática configura deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF) e afasta o dissídio. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.701.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026)
[CONTINUA...]
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
(...)
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
6. Há duas questões em discussão: (i) saber se há obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, para assegurar o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) saber se o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ sobre a necessidade dessa intimação específica e distinta da intimação para purgar a mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.
(...)
Tese de julgamento:
"1. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 impõe intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência.
2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".
(AREsp n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)
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