GABARITO: C

Embora a Terceira Turma possuísse entendimento no sentido de ser desnecessária a prévia intimação do devedor da data da realização do leilão extrajudicial nos casos de alienação fiduciária em garantia (REsp 2.163.612-PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 5/8/2025 - Informativo 857), julgado recente da mesma turma indica a exigência de notificação do devedor e se alinha à compreensão da Quarta Turma, consolidando o entendimento no âmbito da 2ª Seção, conforme demonstram os precedentes a seguir destacados:

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA (ART. 26 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL. EDITAL APÓS ESGOTAMENTO DE TENTATIVAS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (ART. 27 DA LEI nº 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL INDISPENSÁVEL. DIREITO À MORADIA (ART. 6º DA CF). INVIABILIDADE NA VIA ESPECIAL. ÓBICES: SÚMULAS 7/STJ, 5/STJ, 283/STF, 284/STF, 282/STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A regularidade da intimação para purgar a mora se mantém quando há múltiplas tentativas pessoais frustradas, certificação de "local incerto e não sabido" e posterior uso do edital, nos termos da Lei nº 9.514/1997; rever essas premissas demanda revolvimento de fatos e documentos, vedado pelas Súmulas 7/STJ e 5/STJ. 2. A intimação pessoal da data do leilão extrajudicial é indispensável nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997; comprovado o recebimento da comunicação por correspondência, não há nulidade, e a ausência de impugnação específica a esse fundamento atrai a Súmula 283/STF. 3. A invocação do direito à moradia, sem prequestionamento e por se tratar de matéria constitucional, é inapta ao conhecimento do recurso especial, incidindo a Súmula 282/STF; a referência genérica a julgados sem cotejo analítico e sem similitude fática configura deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF) e afasta o dissídio. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. (AREsp n. 2.701.079/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 2/3/2026, DJEN de 5/3/2026)

[CONTINUA...]

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

(...) 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

6. Há duas questões em discussão: (i) saber se há obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, para assegurar o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) saber se o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ sobre a necessidade dessa intimação específica e distinta da intimação para purgar a mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

(...)

Tese de julgamento:

"1. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 impõe intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência.

2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".

(AREsp n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)

Letra C ✅

AREsp nº 2.656.244/ES, - STJ: "2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".

Fluxo e motivos da decisão:

- Quando o devedor de uma dívida garantida por alienação fiduciária de bem imóvel fica inadimplente com as parcelas da dívida, ou com a dívida toda, o credor pode executar a garantia fiduciária, leiloando o imóvel para satisfazer seu crédito.

- Antes do leilão, o processo de execução inclui a etapa da INTIMAÇÃO DO DEVEDOR para a PURGA DA MORA. O fluxo obrigatório exige que Antônio seja intimado (via registro de imóveis) para purgar a mora no prazo de 15 dias do recebimento da intimação. A purga da mora consiste no pagamento das parcelas vencidas e inadimplidas, somadas a juros e multa contratual.

- O credor (banco McDuck) é obrigado a esperar o prazo legal de 15 dias da intimação do devedor para ver se Antônio vai purgar a mora. Se Antônio purgar, o contrato CONVALESCE e volta ao normal, de modo que as parcelas futuras que ainda não tinham vencido não serão cobradas de imediato, mas vencerão normalmente no prazo estipulado desde o início, sem vencimento antecipado.

- Do contrário, passado o prazo de 15 dias da intimação de Antônio para a purga da mora sem que ela ocorra, o credor (banco McDuck) já pode CONSOLIDAR para si a propriedade do imóvel dado em garantia por Antônio, para posteriormente realizar o leilão.

- Porém, se mesmo passados os 15 dias da intimação de Antônio, o banco McDuck demorar um pouco mais para consolidar a propriedade do imóvel (ex.: demorar 18 dias em razão de burocracias internas), Antônio ainda poderá purgar a mora, mesmo além do prazo de 15 dias, mas desde que o banco não tenha consolidado a propriedade ainda.

- Uma vez que o credor McDuck consolidar para si a propriedade do imóvel dado por Antônio em garantia, o banco passa a ser o proprietário pleno, devendo leiloar o bem para satisfazer seu crédito. Ademais, consolidada a propriedade ao credor, Antônio NÃO PODERÁ MAIS PURGAR A MORA.

- Apesar de não poder mais purgar a mora, Antônio ainda terá PREFERÊNCIA no leilão, podendo retomar o imóvel desde que ofereça o valor TOTAL da dívida (incluindo todas as parcelas, pois com a consolidação ao credor ocorre o vencimento antecipado da dívida inteira). Além da dívida inteira, Antônio deve oferecer o valor de todas as custas procedimentais, incluindo o ressarcimento ao banco McDuck das custas com cartório, leiloeiro, advogados, eventuais custas judiciais e etc.

- Como Antônio tem preferência de comprar seu imóvel de volta no leilão, É OBRIGATÓRIO que ele seja notificado da data do leilão para que tenha a oportunidade de exercer sua preferência. Se o devedor (Antônio) não for notificado e o leilão ocorrer sem que ele saiba e sem que ele tenha tido a oportunidade de exercer seu direito, o leilão será NULO.