Comentário sobre o Gabarito

1. Tema jurídico e legislação aplicável:
O tema da questão é o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, conforme estabelecido na Lei 4.591/1964, especialmente nos arts. 31-A, §§ 1º, 2º e 3º. A legislação visa proteger os adquirentes de imóveis ao segregar o patrimônio relativo à incorporação.

2. Explicação central e caso prático:
O patrimônio de afetação mantém apartados os bens do empreendimento dos demais do incorporador, tornando-os exclusivos para garantir a entrega das unidades. Exemplo: Se uma construtora entra em crise financeira, os credores dela não poderão “pegar” recursos do patrimônio de afetação para cobrar dívidas de outros empreendimentos.

3. Justificativa das assertivas:

• I – Incorreta. A responsabilidade do incorporador pelos prejuízos ao patrimônio de afetação existe e está definida na Lei. O incorporador responde administrativamente, civil e criminalmente por atos lesivos ao patrimônio de afetação.
• II – Correta. Consoante o Art. 31-A, § 1º da Lei 4.591/1964: “O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador (...) e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.”
• III – Correta. Segundo o Art. 31-A, § 2º da Lei 4.591/1964, os recursos do patrimônio de afetação só podem ser usados no pagamento ou reembolso de despesas inerentes à incorporação.
• IV – Incorreta. O Art. 31-A, § 3º da Lei 4.591/1964 permite expressamente que os bens do patrimônio de afetação possam ser objeto de garantia real (ex: hipoteca), desde que o crédito se destine à consecução da obra.

Portanto, o gabarito correto é: D) Apenas as assertivas II e III estão corretas.

4. Análise das alternativas:
A está incorreta porque I e IV não correspondem à lei; B erra ao considerar IV certa; C erra ao considerar apenas IV como incorreta, quando I também está errada; D está correta pois só II e III refletem a legislação.

Pegadinha: Atenção à assertiva IV: muitos candidatos erram porque imaginam que o patrimônio de afetação é “intocável”, mas a lei permite garantia real, desde que para a própria incorporação.

Jurisprudência relevante: O STJ, no REsp 1.799.343/SP, reforça que a afetação visa blindar os adquirentes e garantir destinação exclusiva de recursos à obra.

Doutrina: Caio Mário (Condomínio e Incorporações) e Scavone Jr. (Incorporação Imobiliária) destacam a afetação como instrumento essencial de proteção ao consumidor e segregação patrimonial.

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Gabarito letra D, conforme a Lei 4.591/64.

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I) ERRADO. Art. 31-A. (...) §2 O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

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II) Art. 31-A. (...) §1 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

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III) Art. 31-A. (...) §6 Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

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IV) ERRADO. Art. 31-A. (...) §3 Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.