Tema central: A questão aborda coeficiente de aproveitamento (CA), instrumento urbanístico essencial previsto no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor de Lins. O CA define o quanto pode ser construído em um lote, visando controlar o adensamento urbano, garantir a sustentabilidade e a equidade no uso do solo.

Legislação Aplicável:
De acordo com o Plano Diretor de Lins, as áreas em que o coeficiente de aproveitamento máximo excede o básico devem seguir regras específicas, com pagamento de outorga onerosa para construção acima do CA básico:

Plano Diretor de Lins, Art. 20: “...as áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa do potencial construtivo adicional são [...] as zonas de uso cujo coeficiente de aproveitamento máximo for maior que o básico.”

Estatuto da Cidade, Art. 28: “O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Jurisprudência: O STF consolidou que a outorga onerosa não é tributo, mas compensação urbanística (RE 387.047-5/SC), reafirmando a legalidade desse instrumento.

Exemplo prático: Um proprietário quer construir 2.500 m² em um terreno de 1.000 m²: com CA básico igual a 1,0, poderia construir até 1.000 m² livremente. Para exceder, até o CA máximo permitido (ex.: 3,0), pagará outorga onerosa pela metragem adicional.

Justificativa da alternativa correta (B): CA básico igual a 1,0 e máximo de 3,0, obtido pelo pagamento de outorga onerosa, reproduz exatamente o que determina a legislação local e federal, harmonizando o interesse urbanístico com a previsão normativa.

Análise das alternativas incorretas:

A) Erra ao fixar CA mínimo em 0,2 e CA máximo de 4,0, números distintos da legislação. Além disso, nem todo o potencial construtivo demanda outorga: apenas o que exceder o básico.

C) Não menciona o CA básico e generaliza a obrigatoriedade de outorga inclusive para áreas em que não é exigida (até 1,0).
D) A legislação exige outorga onerosa para o direito de construir acima do básico; negar isso está contra texto expresso da norma.

Pegadinha: Cuidado ao interpretar quando a outorga onerosa incide (apenas sobre o excedente ao CA básico) e ao mencionar os valores corretos do CA (atenção a números distorcidos ou inventados).

Resumo doutrinário: Bonduki e Sandroni mostram a importância do instrumento como mecanismo de justiça urbana e sustentabilidade, garantindo equilíbrio entre interesse privado e coletivo.

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