Comentário de Gabarito – Parcelamento do Solo e Faixa Não Edificável (Lei 6.766/1979)

Tema Jurídico: O item avalia o conhecimento do candidato sobre os requisitos para implantação de loteamentos, especialmente quanto à exigência de faixa não edificável ao longo de rodovias, conforme disciplina a Lei Federal n.º 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano).

Base Legal: A resposta está diretamente fundamentada no art. 4º, inciso III da Lei 6.766/1979:

"III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado."

Explicação do Tema Central: O legislador buscou garantir a segurança, mobilidade e planejamento urbano ao exigir uma mínima distância entre construções e rodovias. Contudo, reconhecendo a complexidade urbana, permitiu-se a redução dessa faixa, mas apenas via lei municipal ou distrital apropriada, em consonância com o planejamento territorial.

Exemplo Prático:

Um município que planeja desenvolver um novo bairro próximo a uma rodovia estadual poderá, por meio de lei local consolidada em seu plano diretor, reduzir a faixa não edificável de 15m para até 5m, facilitando o aproveitamento do solo urbano, desde que garantidas segurança e diretrizes urbanísticas.

Justificativa da Alternativa Correta:

Correto. A redação do item está fiel ao artigo de lei, demonstrando exata compreensão da legislação aplicável. Não há vícios ou extrapolação normativa.

Pegadinha: Atenção ao detalhe de que apenas a lei municipal ou distrital, vinculada ao planejamento territorial, pode autorizar tal redução. Reduções por simples ato administrativo ou de outros entes não têm validade legal.

Doutrina: Otávio Augusto do Espírito Santo Neto defende que a alteração legislativa facilita o desenvolvimento urbano, mas vincula a redução do limite ao controle rigoroso do planejamento municipal.

Jurisprudência: O STJ reconhece (Tema 1010) que para Áreas de Preservação Permanente (APP), prevalece o Código Florestal, sem prejuízo do disposto na Lei 6.766/1979 para casos específicos de faixa não edificável em rodovias.

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De acordo com o Art. 4º, inciso III da Lei nº 6.766/1979, é obrigatória a reserva de uma faixa não edificável ao longo das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos. O tamanho padrão dessa faixa é de no mínimo 15 metros de cada lado.

No entanto, a lei, em seu parágrafo único, permite que a legislação municipal ou distrital, por meio do instrumento de planejamento territorial, reduza essa distância até o limite mínimo de 5 metros de cada lado. Essa exceção busca flexibilizar a aplicação da norma em áreas urbanas consolidadas, mas sempre com a aprovação do órgão competente.

Art. 4o Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.     (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.  (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)

III-A - ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado;  (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021)

III-B - ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município;  (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021)

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

[...]

GABARITO: CERTO.

LEI 6.766, ART. 4º, III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. 

Lei 6.766/79, Art. 4º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

III - ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado.