Em 2023 Beatriz adquiriu de João um apartamento em São Paulo...

Próximas questões
Com base no mesmo assunto
Q3914521
Direito Tributário Tributos Municipais ,
Ano: 2026 Banca: FGV Órgão: TJ-MS Prova: FGV - 2026 - TJ-MS - Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Provimento |
Q3914521 Direito Tributário

Em 2023 Beatriz adquiriu de João um apartamento em São Paulo por R$ 850.000,00, valor que declarou na guia de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).


Ao analisar a declaração de Beatriz, o município indeferiu a base declarada e exigiu o pagamento do ITBI calculado sobre R$ 1.100.000,00, valor fixado em sua “tabela de valor de referência” para imóveis na mesma região, vinculada à base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).



Com base na legislação e jurisprudência, é correto afirmar que:

Alternativas

Gabarito comentado

Confira o gabarito comentado por um dos nossos professores

Gabarito: C

Fundamento decisivo: CTN, art. 38: "Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos." CTN, art. 148: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial." STJ, Tema Repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, julgado em 24/02/2022: "b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." Como o município substituiu o valor declarado por tabela unilateral vinculada ao IPTU, sem processo administrativo próprio, a exigência é incompatível com essa regra, o que conduz à alternativa C.

Tema central: Base de cálculo do ITBI
Análise das alternativas
A
Errada
Está errada porque contraria diretamente o Tema 1.113 do STJ, que veda ao Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente. O arbitramento, quando cabível, exige processo administrativo regular, nos termos do art. 148 do CTN.
B
Errada
Está errada porque a base de cálculo do ITBI não se confunde com a base do IPTU. A base decisória afirma que, segundo o STJ, o valor venal do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculado ao valor venal do IPTU, que nem sequer pode ser utilizado como piso de tributação.
C
Certa
A alternativa C reproduz exatamente o entendimento vinculante indicado na base: no ITBI, o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, e o Fisco só pode afastá-lo por meio de regular instauração de processo administrativo próprio para arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN. No caso, o município rejeitou a declaração e aplicou diretamente uma tabela de valor de referência, o que o Tema 1.113 do STJ veda expressamente.
D
Errada
Está errada porque transforma em absoluta uma presunção que é apenas relativa. O valor declarado pelo contribuinte pode, sim, ser afastado pelo Fisco, desde que isso ocorra mediante processo administrativo próprio para arbitramento, conforme o art. 148 do CTN. O erro da alternativa é negar essa possibilidade de revisão.
E
Errada
Está errada porque o ponto juridicamente decisivo não é a modalidade de lançamento, mas a impossibilidade de a Administração fazer prevalecer automaticamente valor por ela fixado unilateralmente sobre o valor declarado. Pela base, isso só seria possível mediante processo regular de arbitramento, com observância do art. 148 do CTN, o que não ocorreu.
Pegadinha da questão
A banca explorou a confusão entre valor venal do ITBI e valor venal do IPTU, além da falsa ideia de que a tabela municipal de valor de referência pode substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte.
Dica para questões semelhantes
  • No ITBI, se aparecer tabela municipal, pauta fiscal ou valor de referência unilateral como base automática, a tendência é a alternativa estar errada.
  • Separe ITBI de IPTU: o valor venal do art. 38 do CTN, para o ITBI, foi interpretado pelo STJ como valor de mercado da transmissão, sem vinculação automática ao IPTU.
  • Memorize o filtro do art. 148 do CTN: para afastar a declaração do contribuinte, o Fisco precisa de processo administrativo regular de arbitramento.
  • A declaração do contribuinte no ITBI tem presunção relativa de correção: não é intocável, mas também não pode ser substituída de ofício por valor unilateral.

Clique para visualizar este gabarito

Visualize o gabarito desta questão clicando no botão abaixo

Comentários

Veja os comentários dos nossos alunos

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

STJ. 1ª Seção.REsp 1937821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 (Recurso Repetitivo – Tema 1113) (Info 730).

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, através do Repetitivo 1113 (REsp 1.937.821/SP), que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação imobiliária declarada pelo comprador, e não o "valor venal de referência" fixado unilateralmente pelas prefeituras. O valor real da compra/venda tem presunção de veracidade, vedando o uso de pautas fiscais. 

Principais Pontos da Decisão:

  • Valor Real: O imposto deve incidir sobre o preço pago pelo imóvel, refletindo as condições de mercado.
  • Vedação de "Valor de Referência": Municípios não podem impor um valor superior ao da transação, utilizando o "valor de referência" (frequentemente baseado no IPTU ou avaliações artificiais).
  • Exceção (Fraude): O Fisco municipal só pode contestar o valor declarado e arbitrar outro se houver prova clara de fraude, não podendo basear-se apenas no valor de referência.
  • Restituição: Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos e pagou ITBI com base em valor de referência superior ao da compra pode solicitar a restituição da diferença. 

Essa decisão trouxe maior segurança jurídica, evitando cobranças abusivas de imposto na compra e venda de imóveis.

A) Incorreta. Conforme o Tema 1.113 do STJ, o município não pode arbitrar previamente a base com base em valor de referência unilateral. Isso viola o princípio da confiança e a regra do Art. 148 do CTN.

B) Incorreta. O IPTU é um imposto lançado de ofício com base em plantas genéricas de valores, enquanto o ITBI baseia-se em condições variáveis de mercado. O valor do IPTU não serve como limitador ou parâmetro obrigatório para o ITBI.

C) CORRETA. Reflete a tese do STJ: a declaração do contribuinte tem presunção de veracidade. Para afastá-la, o Fisco deve provar que o valor está errado através de processo administrativo específico.

D) Incorreta. O valor pode, sim, ser afastado pelo Fisco, mas não de forma automática ou unilateral. O erro da alternativa é dizer que "não pode ser afastado", o que impediria o combate à sonegação.

E) Incorreta. O ITBI é um tributo lançado por homologação (ou autolançamento), onde o contribuinte declara e paga antecipadamente. O valor da Administração não prevalece de imediato sobre o do contribuinte sem o devido processo de arbitramento.

Repetitivo 1113 do STJ

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

[....]

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

Clique para visualizar este comentário

Visualize os comentários desta questão clicando no botão abaixo

Resumos relacionados

Resumo

Simples Nacional: Conceitos Fundamentais para Concursos

O Simples Nacional é um regime tributário diferenciado, simplificado e favorecido, instituído pela Lei Complementar nº 123/2006, destinado às microempresas (ME) e empresas de pequeno porte (EPP). Esse regime busca unificar o recolhimento de tributos federais, estaduais, distritais e municipais em um único documento de arrecadação, facilitando a vida do empreendedor e reduzindo a burocracia fiscal. No contexto dos concursos públicos, conhecer os fundamentos, benefícios, limitações e obrigações do Simples Nacional é fundamental, pois as questões geralmente exploram essas nuances.

Questões de assuntos semelhantes

Provas relacionadas