Comentário da Questão – Lei 4.591/1964 (Condomínios)

1. Interpretação do Tema:

A questão aborda os limites das reformas em condomínios edilícios, especialmente em relação à fachada, tema regulamentado na Lei 4.591/1964 e no Código Civil. O conhecimento necessário inclui deveres do condômino e restrições impostas para manter a harmonia arquitetônica.

2. Fundamentação Legal:

A legislação aplicável é clara:

• Lei 4.591/1964, art. 10, II: “É defeso a qualquer condômino: II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”.
• Código Civil, art. 1.336, III: “São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.

3. Exemplo Prático:

Se o condômino pinta a janela de seu apartamento de cor diferente da fachada, isso altera o padrão visual e não pode ser feito sem a aprovação unânime dos condôminos.

4. Alternativa Correta – Letra D:

"O condômino poderá realizar a reforma interna de sua fachada sem a necessidade de votação em assembleia."

Comentário: A alternativa D está ERRADA — apesar de estar indicada como gabarito, ela contraria expressamente a legislação. Não é permitido ao condômino realizar reformas ou alterar a fachada (mesmo internamente) sem aprovação em assembleia. Tanto a Lei 4.591/1964 quanto o Código Civil vedam alterações sem consentimento, para proteger a estética e unidade do edifício. Inclusive, a jurisprudência do STJ (REsp 1.280.825-SP) entende que até pequenas alterações exigem anuência de todos os condôminos.

Portanto, nenhuma alternativa apresentada está correta, pois todas afrontam a legislação vigente. Se a banca considerar D correta, cabe recurso apontando violação legal e jurisprudencial.

5. Análise das Alternativas Incorretas:

• A: Errada – Não existe liberdade irrestrita para melhorias nas áreas comuns.
• B: Errada – Proíbe-se alterar a fachada, ainda que mantendo padrão.
• C: Errada – Atividades profissionais podem ser limitadas pela convenção condominial e não são direito automático do condômino.

6. Dica de Prova:

Palavras como “sempre”, “sem necessidade”, “direito garantido” sinalizam exagero e costumam apontar para erro, pois a lei impõe restrições ao direito do condômino.

Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

Gabarito: D.

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.