Joana celebrou contrato de locação residencial, com prazo de 30
meses, com Mário Simão, legítimo proprietário do imóvel. Duas
cláusulas chamavam atenção: a cláusula quinta, que continha o
seguinte texto: “A locatária renuncia expressamente a qualquer
indenização, ressarcimento ou direito de retenção por
benfeitorias de qualquer natureza (necessárias, úteis ou
voluptuárias), ainda que autorizados pelo locador”; e a cláusula
12ª, que previa o seguinte: “A locatária assume a
responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos e despesas
incidentes sobre o uso do imóvel”.
Durante a execução do contrato, ocorreram dois fatos. A
locatária realizou reforma substancial no sistema hidráulico da
cozinha, que se encontrava em péssimo estado de conservação.
O condomínio realizou uma obra de recuperação estrutural da
fachada, que apresentava risco de desabamento, rateando o
custo entre todos os condôminos por meio de cotas mensais de
R$ 500,00, a serem quitadas juntamente com as cotas ordinárias.
Diante das circunstâncias, surgiram dúvidas quanto à
responsabilidade pelo pagamento das despesas e ao direito de
indenização pelas benfeitorias.
Com base na Lei nº 8.245/1991 e na jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:

Question

Joana celebrou contrato de locação residencial, com prazo de 30
meses, com Mário Simão, legítimo proprietário do imóvel. Duas
cláusulas chamavam atenção: a cláusula quinta, que continha o
seguinte texto: “A locatária renuncia expressamente a qualquer
indenização, ressarcimento ou direito de retenção por
benfeitorias de qualquer natureza (necessárias, úteis ou
voluptuárias), ainda que autorizados pelo locador”; e a cláusula
12ª, que previa o seguinte: “A locatária assume a
responsabilidade pelo pagamento de taxas, impostos e despesas
incidentes sobre o uso do imóvel”.
Durante a execução do contrato, ocorreram dois fatos. A
locatária realizou reforma substancial no sistema hidráulico da
cozinha, que se encontrava em péssimo estado de conservação.
O condomínio realizou uma obra de recuperação estrutural da
fachada, que apresentava risco de desabamento, rateando o
custo entre todos os condôminos por meio de cotas mensais de
R$ 500,00, a serem quitadas juntamente com as cotas ordinárias.
Diante das circunstâncias, surgiram dúvidas quanto à
responsabilidade pelo pagamento das despesas e ao direito de
indenização pelas benfeitorias.
Com base na Lei nº 8.245/1991 e na jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, é correto afirmar que: Alternativa A: Joana deve ser indenizada pela reforma hidráulica, pois,
embora tenha renunciado contratualmente, as benfeitorias
necessárias são sempre indenizáveis; Ou Alternativa B: Joana não tem direito à indenização nem à retenção pelas
benfeitorias realizadas, pois a renúncia expressa constante do
contrato é válida; Ou Alternativa C: a responsabilidade pelo pagamento da cota extraordinária é
da locatária, porque ela assumiu todas as despesas incidentes
sobre o imóvel;  Ou Alternativa D: o locador é obrigado a reembolsar a locatária pelo valor
integral da cota extraordinária do condomínio, uma vez que
ela se destina ao uso do edifício; Ou Alternativa E: Joana poderá reter o imóvel até ser ressarcida da obra
hidráulica, pois, ainda que haja renúncia contratual, o direito
de retenção tem natureza de ordem pública.

Qconcursos · Accepted Answer

Alternativa [B] Joana não tem direito à indenização nem à retenção pelas
benfeitorias realizadas, pois a renúncia expressa constante do
contrato é válida; Gabarito: BFundamento decisivo: Lei nº 8.245/1991, art. 35: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção." Como o contrato traz renúncia expressa à indenização, ao ressarcimento e ao direito de retenção por benfeitorias de qualquer natureza, incide a ressalva legal; e, conforme o entendimento do STJ na Súmula 335, essa cláusula é válida.Tema central: Benfeitorias e despesas condominiais na locaçãoAnálise das alternativasAErradaEstá errada porque transforma a regra do art. 35 em direito absoluto. A Lei nº 8.245/1991, art. 35, expressamente ressalva a hipótese de "expressa disposição contratual em contrário". Como houve renúncia contratual expressa, a benfeitoria necessária não é sempre indenizável. A Súmula 335 do STJ confirma a validade dessa renúncia.BCertaA alternativa B está correta porque a Lei de Locações não trata a indenização e a retenção por benfeitorias necessárias como direito absoluto do locatário. O próprio art. 35 admite solução diversa por cláusula contratual expressa. No caso, a cláusula quinta afasta expressamente indenização, ressarcimento e retenção por benfeitorias de qualquer natureza. Esse afastamento é juridicamente válido segundo o entendimento consolidado do STJ na Súmula 335, que reconhece a validade, nos contratos de locação, da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.CErradaEstá errada porque a obra de recuperação estrutural da fachada é despesa extraordinária de condomínio, não despesa ordinária do uso do imóvel. A Lei nº 8.245/1991, art. 22, X, impõe ao locador "pagar as despesas extraordinárias de condomínio." E o art. 22, parágrafo único, a, define como extraordinárias as "obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel". Já o art. 23, XII, atribui ao locatário "pagar as despesas ordinárias de condomínio." Portanto, a cláusula genérica sobre despesas incidentes sobre o uso do imóvel não desloca para a locatária essa cota extraordinária.DErradaEstá errada pelo fundamento jurídico apresentado. A cota extraordinária é imputada ao locador, mas não porque se destina ao uso do edifício. O fundamento correto é legal: a Lei nº 8.245/1991, art. 22, X, impõe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, e o art. 22, parágrafo único, a, enquadra obras que interessem à estrutura integral do imóvel nessa categoria. A alternativa erra justamente o critério jurídico da responsabilização.EErradaEstá errada porque o direito de retenção, no contrato de locação, não prevalece contra renúncia contratual expressa. O art. 35 admite disposição contratual em contrário, e a Súmula 335 do STJ estabelece que é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Portanto, não procede a afirmação de que a retenção teria natureza de ordem pública e seria irrenunciável nesse contexto.Pegadinha da questãoA banca explorou duas confusões reais: ler o art. 35 como se a indenização por benfeitoria necessária fosse sempre devida, ignorando a ressalva legal de disposição contratual em contrário, e tratar obra estrutural de fachada como simples despesa ligada ao uso do imóvel, quando a lei a qualifica como despesa extraordinária de condomínio.Dica para questões semelhantesNo art. 35 da Lei do Inquilinato, a expressão decisiva é "Salvo expressa disposição contratual em contrário": ela afasta indenização e retenção quando houver renúncia válida.Em locação, confira se a despesa condominial é ordinária ou extraordinária antes de definir o responsável; obra estrutural do prédio aponta para despesa extraordinária.Cláusula genérica sobre despesas do imóvel não basta, por si, para contrariar a distinção legal entre despesas ordinárias e extraordinárias.Se a alternativa afirmar que retenção por benfeitoria é irrenunciável na locação, confronte com a Súmula 335 do STJ.

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Gabarito comentado

Gabarito: B

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