Comentário do Gabarito: Direito Real de Laje

1. Interpretação e legislação:
A questão aborda o direito real de laje, previsto nos arts. 1.510-A e seguintes do Código Civil. O direito permite que o titular da construção-base ceda a laje para fins de constituição de unidade autônoma, sem atribuição de fração ideal do terreno ao titular da laje e sem participação nas áreas comuns, salvo estipulação contratual.

2. Base legal:
Destacam-se:
Art. 1.510-A, § 4º: “A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.”
Art. 1.510-A, § 2º: “O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.”

3. Tema central:
O concurso cobra a autonomia patrimonial do direito real de laje e os limites à participação em áreas comuns e terreno, bem como a atribuição de encargos.

4. Exemplo prático:
Carlos constrói uma casa; Júlia ergue moradia sobre a laje (nova unidade autônoma). Cada um é titular de seu imóvel, sem dividir necessariamente áreas como piscina e churrasqueira, salvo acordo.

5. Alternativa Correta – B:
A partilha de despesas relativas à piscina e churrasqueira depende de estipulação contratual. O Código Civil veda, como regra, a participação automática do titular da laje nessas áreas, salvo acordo entre as partes, conforme doutrina de Pablo Stolze e Carlos Eduardo Elias de Oliveira. Logo, a divisão só ocorrerá se prevista.

6. Alternativas incorretas:

A) A ruína pode extinguir o direito, mas se houver reconstrução imediata, pode-se restabelecer; não há extinção automática absoluta.
C) Errada. A lei proíbe aquisição de fração ideal do terreno ou de participação em áreas já edificadas (art. 1.510-A, § 4º).
D) Incorreta, pois tributos e encargos recaem apenas “sobre sua unidade”. Áreas como piscina/churrasqueira não são incluídas automaticamente.
E) Não é permitida instituição sucessiva do direito real de laje sem autorização do titular da construção-base.

Estratégia: Atenção à literalidade da lei e aos detalhes do enunciado. Muitos candidatos erram ao presumir divisão automática de áreas comuns.

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GABARITO LETRA B -

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 

Respostas no CC:

a)  Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: II - se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos.  (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

b)  Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

c) Art. 1.510-A, § 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

d) Art. 1.510-A, § 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

e) Art. 1.510-A, § 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Não entendi como a piscina e churrasqueira seriam "partes que sirvam a todo o edifício". Me parece que o artigo 1510-C trata de estruturas que são, de maneira inerente, comuns, como o acesso à rua, um portão, ligação elétrica, uma fossa etc. Mas concordo que a "B" é a menos pior

Alternativa CORRETA: "As despesas necessárias à conservação e à fruição da piscina e da churrasqueira serão partilhadas entre Carlos e Júlia, na proporção que venha a ser estipulada em contrato."

Comentário:

• CC, art. 1.510-C: Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

Alternativa ERRADA: "Eventual ruína da casa de Carlos implica extinção do direito real de laje, ainda que a casa seja reconstruída imediatamente."

Comentário:

• CC, art. 1.510-E: A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
• II - se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 anos.

Alternativa ERRADA: "Com a constituição da laje, Júlia passa a ter participação proporcional na piscina e na churrasqueira, bem como passa a ter uma fração ideal do terreno."

Comentário:

• CC, art. 1.510-A, § 1º: O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

Alternativa ERRADA: "Júlia responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade, bem como pelo valor proporcional das áreas da piscina e da churrasqueira."

Comentário:

• CC, art. 1.510-A, § 2º: O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

Alternativa ERRADA: "Júlia poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, ainda que sem autorização expressa de Carlos, desde que respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes."

Comentário:

• CC, art. 1.510-A, § 6º: O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Mas em que momento o enunciado fala que a piscina e a churrasqueira eram considerados espaço comum e ambos iriam usufruir?