Janaína adquiriu um imóvel por compromisso de compra e venda não registrado, com área superior a 250 m². Ela quitou o preço, possui o recibo e exerce a posse mansa e pacífica para fins de moradia há 11 anos, não possuindo outros imóveis. A questão busca identificar qual o direito de Janaína em relação à obtenção da propriedade definitiva, considerando o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A) INCORRETA. A usucapião especial urbana (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição Federal) exige que a área do imóvel seja de, no máximo, 250 metros quadrados. Como o imóvel de Janaína possui área superior a esse limite, ela não preenche os requisitos para essa modalidade específica de usucapião.

B) INCORRETA. Embora Janaína possa, em tese, pleitear a usucapião ordinária (10 anos com justo título e boa-fé) ou a extraordinária com prazo reduzido para moradia (10 anos), a alternativa afirma que ela poderia adquirir a propriedade somente por esse meio, o que é falso, pois ela possui o direito à adjudicação compulsória decorrente do contrato quitado.

C) CORRETA. De acordo com a Súmula 239 do STJ, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Como Janaína possui o compromisso de compra e venda e a prova da quitação integral do preço, ela tem o direito subjetivo de exigir a outorga da escritura definitiva (ou a adjudicação judicial, caso o vendedor se recuse), independentemente de o contrato estar registrado.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Treine o tema:

Q987281

Q532384

Q511178

D) INCORRETA. A alternativa contraria diretamente a Súmula 239 do STJ, que dispensa o registro do compromisso como condição para a ação de adjudicação compulsória.

E) INCORRETA. Embora a comprovação da quitação seja, de fato, um requisito para a adjudicação compulsória, a exigência do registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis torna a alternativa incorreta, conforme o entendimento consolidado do STJ.

GABARITO DA PROFESSORA: C.

Enunciado sumular n. 239, STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Gabarito: Letra C

Compromisso de compra e venda sem registro do compromisso no CRI; Direitos do promitente comprador.

Súmula 239-STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).

Enunciado 253 da JDC: O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda.

Art. 1.417, CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418, CC . O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

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ai gente o ódio que eu fiquei por ter errado essa depois de já ter lido um zilhao de vezes a sumula afffffffffffffffffffffffffffffffffff

tendo quitado integralmente o preço do imóvel, Janaína tem o direito de exigir que Flávio lhe outorgue a escritura definitiva. Caso ele se recuse, ela poderá ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para obter uma sentença com o mesmo valor da escritura. Este direito não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda, conforme estabelece a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Veja que embora Janaína possa preencher os requisitos para a usucapião ordinária (posse por mais de 10 anos, justo título e boa-fé, conforme Art. 1.242 do Código Civil), esta não é sua única via. A adjudicação compulsória é o caminho mais direto e específico para a sua situação da compradora que quitou o preço.

COMPLEMENTO:

O art. 1.418 do CC prevê a chamada adjudicação compulsória. Mas atenção:

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável à adjudicação compulsória, a qual, no compromisso de compra e venda de bem imóvel, exige a quitação INTEGRAL do preço, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. STJ. 3ª Turma. REsp 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 3/6/2025 (Info 26 - Edição Extraordinária).

Em suma, são requisitos para a adjudicação compulsória:

• Quitação Integral: fundamentação supra.
• Irretratabilidade: o contrato deve ser uma promessa de compra e venda onde não se pactuou o direito de arrependimento (cláusula de retrato). Se houver cláusula de arrependimento, o contrato mantém natureza apenas obrigacional e afasta-se o direito à adjudicação compulsória.