Comentário – Gabarito Alternativa A

1. Interpretação e legislação aplicável
A questão trata dos efeitos da alienação do imóvel locado sobre o contrato de locação, envolvendo requisitos legais para a proteção do locatário frente a terceiros adquirentes, conforme a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em especial Art. 8º.

2. Fundamentação Legal
Lei nº 8.245/91, Art. 8º: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

3. Tema central
Para o novo adquirente ficar vinculado ao contrato de locação, exige-se: (a) cláusula de vigência expressa e (b) averbação do contrato na matrícula. Essa é uma típica “pegadinha” de prova: não basta a cláusula de vigência, é imprescindível o registro!

4. Exemplo prático
Imagine que João alugou um imóvel por 5 anos e no contrato conste cláusula de vigência. O imóvel é vendido para Maria. Se o contrato não foi averbado na matrícula, Maria pode exigir a desocupação em 90 dias. Se averbado, Maria terá de respeitar integralmente o prazo restante do contrato.

5. Justificativa da alternativa A (correta)
Destaca corretamente a necessidade do prévio registro do contrato com cláusula de vigência na matrícula. Doutrinadores como Sylvio Capanema (Lei do Inquilinato Comentada) confirmam a importância do registro. O STJ (REsp 1.299.303/SP) também sedimentou tal entendimento.

6. Análise das alternativas incorretas

B) Errada. O locatário não tem direito de retenção por benfeitorias úteis feitas sem anuência do locador (Art. 35, Lei 8.245/91).
C) Errada. O locatário deve responder até mesmo por caso fortuito e força maior se não devolver o bem quando solicitado (Art. 582, CC).
D) Errada. O contrato com prazo determinado cessa automaticamente com o término do prazo, dispensando notificação (Art. 46, Lei 8.245/91).
E) Errada. O contrato de locação não é personalíssimo: há previsão de sucessão pelos herdeiros (Art. 11, Lei 8.245/91).

7. Dica de prova
Redobre atenção sempre que a banca exigir requisitos cumulativos: um deles costuma ser esquecido pelos candidatos! Registro + cláusula de vigência!

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Lei 8.245/91, Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

GABARITO A

Não obstante a Averbação na matrícula, dispensa-se a transcrição no registro de Títulos e Documentos (Súmula 442, STF):

"A inscrição do contrato de locação no Registro de Imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante terceiros, dispensa a transcrição no Registro de Títulos e Documentos."

Gabarito A - Art. 8°, Lei 8.245

B - Art. 35, Lei 8.245: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

C - Art. 575, Código Civil: Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

E - Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do  de   cujus  , desde que residentes no imóvel;

 A - Lei 8.245/91, Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

B - Art. 35, Lei 8.245: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

C - Art. 575, Código Civil: Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

D - Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

E - Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do  de   cujus  , desde que residentes no imóvel;