Para resolver a questão apresentada, é essencial compreender o tema das ações de despejo à luz da Lei nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. A questão aborda a concessão de liminar para desocupação de imóvel em determinadas situações, previstas na legislação específica.

Legislação Aplicável: O artigo chave aqui é o Art. 59, § 1º da Lei do Inquilinato, que trata das condições em que poderá ser concedida liminar para desocupação do imóvel. Este artigo menciona as hipóteses em que o juiz pode decidir pela desocupação antes do término do processo, mediante a prestação de caução.

Explicação do Tema Central: Nas ações de despejo, o legislador previu a possibilidade de concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em situações específicas, para proteger o direito do locador ao uso do bem. A liminar pode ser concedida independentemente da audiência da parte contrária e exige-se a prestação de caução.

Exemplo Prático: Imagine um caso em que o proprietário de um imóvel comercial alugado deseja retomá-lo após o término do contrato de locação. Se o contrato expirou e o locador notificou o inquilino, mas não houve desocupação, o locador poderá propor uma ação de despejo com pedido de liminar, desde que a ação seja proposta em até 30 dias após o término do contrato.

Justificativa para a Alternativa Correta (A): A alternativa A é a correta porque atende estritamente às condições do Art. 59, § 1º, VIII da Lei do Inquilinato. O término do prazo da locação não residencial, com a ação proposta em até 30 dias, é uma das hipóteses que autorizam a concessão de liminar para desocupação sem a audiência da parte contrária.

Análise das Alternativas Incorretas:

B: A exoneração do fiador não é fundamento exclusivo para concessão de liminar, uma vez que a existência de fiador ou seu pedido de exoneração não afeta diretamente a obrigação de desocupação imediata do imóvel.

C: A falta de pagamento de aluguel, embora seja uma das causas de despejo, não se enquadra nas hipóteses que permitem concessão de liminar sem audiência, nos termos do dispositivo citado.

D: O descumprimento de mútuo acordo exige comprovação do acordo e é um fundamento complexo, além de não estar previsto como hipótese exclusiva para concessão de liminar segundo a legislação vigente.

E: Para a locação de temporada, a ação de despejo deve ser proposta em até 30 dias após o término do contrato, conforme a legislação, e não em 60 dias, como afirma a alternativa, além de não prever concessão de liminar nesses moldes.

Estratégias para Evitar Pegadinhas: Fique atento às expressões como "independentemente da audiência" e "fundamento exclusivo", que indicam situações específicas previstas na lei. Verifique sempre o prazo e a condição específica apresentada na questão em relação ao que está na lei.

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Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

LETRA A - CORRETA 0  Art. 59, § 1º, VII. 

LETRA B - ERRADA. Se o fiador se exonerar da garantia, o devedor tem 30 dias para obter um novo fiador. O decurso desse prazo autoriza à concessão da liminar (art. 59, § 1º, VIII)

LETRA C - ERRADA. Nesse caso a liminar só será deferida se o contrato estiver desprovido de garantia (art. 59, IX).

LETRA D - ERRADA. Deve-se observar o prazo mínimo de seis meses (art. 59, § 1º, I).

LETRA E - ERRADA - A Ação deve ser proposta até 30 dias após o vencimento do contrato (art. 59, § 1º, III).

ALTERNATIVA POR ALTERNATIVA

Nas ações de despejo, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

a) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

CORRETO. VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

b) a exoneração pedida pelo fiador da garantia prestada, salvo se o contrato encontrava-se prorrogado por tempo indeterminado.

ERRADO.  VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

IV - exoneração do fiador;

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

c) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido ou não das garantias locatícias, como fiança ou caução.

ERRADO. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

d) o descumprimento do mútuo acordo para desocupação, celebrado por escrito e com duas testemunhas, qualquer que tenha sido o prazo assinalado para a saída do locatário.

ERRADO.  I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

e) o término do prazo da locação para temporada, com ou sem notificação prévia, tendo sido proposta a ação de despejo em até sessenta dias após o vencimento do contrato.

ERRADO. III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

Lei 8.245

AÇÕES DE DESPEJO

59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a CAUÇÃO no valor equivalente a 3 meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por 2 testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 MESES para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 DIAS após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação NÃO RESIDENCIAL, tendo sido proposta a ação em até 30 DIAS do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como ASSISTENTES.

§ 3. No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário EVITAR a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.