Comentário da Questão – Ônus impeditivo de alienação de imóvel

1. Interpretação do Tema
O ponto central é identificar qual encargo ou restrição é reconhecido legalmente como impeditivo da alienação de imóvel, com base nas normas que regem registros públicos, direito imobiliário, previdência complementar e garantias sobre bens imóveis.

2. Fundamento Legal
A resposta está ancorada na Lei nº 6.435/1977, que prevê em seu art. 73:

“Decretada a intervenção ou a liquidação extrajudicial, o interventor ou o liquidante comunicará ao registro público competente [...] a indisponibilidade de bens imposta no art. 71...”

Tal dispositivo impede que atos de alienação sejam praticados enquanto perdurar a indisponibilidade.

3. Explicação do Tema
O registro de indisponibilidade torna impossível a transferência do imóvel, inclusive por venda ou doação, protegendo os interesses das entidades de previdência e dos participantes diante de eventuais intervenções – um tema fundamental para registradores e notários atentos à escrituração correta.

4. Exemplo Prático
Imagine que uma entidade de previdência complementar sofre intervenção e possui imóveis registrados; decretada a indisponibilidade, NENHUMA alienação poderá ser efetivada até a regularização da situação. O cartório de registro de imóveis deve recusar qualquer tentativa de transferência.

5. Justificativa da Alternativa Correta (B)
A alternativa B está correta, pois a indisponibilidade impede, de modo absoluto, toda e qualquer alienação, como expressamente tipificado na lei.

6. Análise das Alternativas Incorretas

A) Servidão: Não impede a transferência do imóvel, apenas limita seu uso.
C) Usufruto: A venda é permitida, embora o adquirente respeite o usufruto.
D) Hipoteca (SFI): É garantia real, não impede alienação, apenas mantém o imóvel sujeito ao direito do credor.

7. Orientação de Prova & Pegadinha
Palavras como “ônus” podem confundir — nem todo ônus bloqueia a alienação! Fique atento à diferença entre restrições totais (indisponibilidade) e parciais (servidão, usufruto, hipoteca).

Conclusão: A alternativa correta é a B, respaldada na legislação específica e essencial para o bom exercício do cargo notarial e registral.

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Resp.: Alternativa "B"

Sem prejuízo do disposto nas Normas Extrajudiciais do TJGO, segue abaixo a legislação correlata à competência da SUSEP para dispor a respeito dos ativos garantidores das reservas técnicas, provisões, fundos, etc.

Lei Complementar 109/2001

Art. 28. Os ativos garantidores das reservas técnicas, das provisões e dos fundos serão vinculados à ordem do órgão fiscalizador, na forma a ser regulamentada, e poderão ter sua livre movimentação suspensa pelo referido órgão, a partir da qual não poderão ser alienados ou prometidos alienar sem sua prévia e expressa autorização, sendo nulas, de pleno direito, quaisquer operações realizadas com violação daquela suspensão.

       § 1 Sendo imóvel, o vínculo será averbado à margem do respectivo registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, mediante comunicação do órgão fiscalizador.

       § 2 Os ativos garantidores a que se refere o caput, bem como os direitos deles decorrentes, não poderão ser gravados, sob qualquer forma, sem prévia e expressa autorização do órgão fiscalizador, sendo nulos os gravames constituídos com infringência do disposto neste parágrafo.

Decreto n. 60.459/67

Art 34. Compete à SUSEP, na qualidade de executora da política traçada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP, como órgão fiscalizador da constituição, organização, funcionamento e operações das Sociedades Seguradoras:

XIV - promover junto ao órgãos do Poder Público, Instruções Financeiras em geral e sociedades mercantis, providências necessárias à salvaguarda da inalienabilidade dos bens garantidores do capital, reservas técnicas e fundos das Sociedades Seguradoras

CN-GO. Art. 797. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus não impeditivo de alienação ou oneração, deverá ser apresentado requerimento do interessado solicitando o cancelamento do ônus, acompanhado de documentação competente, ou declaração expressa do adquirente ou do credor quanto à ciência da existência do ônus. Parágrafo único. Constituem ônus não impeditivos da alienação ou oneração, entre outros: I – hipoteca comum; II – penhora; III – servidão; IV – usufruto; V – promessa de compra e venda.

Atenção com a atualização Legislativa

A Lei 14.711/2023 trouxe um importante esclarecimento sobre a relação entre a consolidação da propriedade e a indisponibilidade de bens do devedor. Antes da alteração legislativa, havia divergências quanto à possibilidade de consolidar a propriedade quando, entre o registro da alienação fiduciária e a averbação da consolidação, fosse decretada a indisponibilidade dos bens do devedor.

A nova redação do art. 27, §11, da Lei 9.514/1997, deixa claro que a indisponibilidade não impede a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a realização do leilão:

Lei 9.514/1997, Art. 27 § 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Esse dispositivo reforça o entendimento de que, uma vez constituída a garantia fiduciária, o imóvel deixa de estar na esfera de disponibilidade do devedor, sendo irrelevante a decretação de indisponibilidade de seu patrimônio. Caso existam constrições sobre o direito real de aquisição do fiduciante, essas se subrogam no preço da venda do imóvel, conforme estabelecido no art. 27, §12, da Lei 9.514/1997.