Tema central: A questão trata da responsabilidade pelo pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) quando existe apenas contrato de promessa de compra e venda do imóvel, especialmente sem o registro no cartório de imóveis. Esse é tema frequente em concursos para Procurador Municipal.

Base legal: O art. 34 do Código Tributário Nacional dispõe: “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Além disso, jurisprudência do STJ é pacífica quanto à responsabilidade solidária de promitente vendedor e promitente comprador pelo pagamento do IPTU, ainda que o contrato não tenha sido registrado (REsp 1.111.202/SP).

Exemplo prático: Maria firma promessa de compra e venda de um imóvel urbano com João. O imóvel permanece em nome de João no registro, e a posse é transferida a Maria antes do registro definitivo. O município pode cobrar o IPTU de qualquer um deles, pois ambos respondem solidariamente pelo imposto até o registro da transferência.

Justificativa da alternativa correta (E): É de responsabilidade solidária do promitente vendedor e do promitente comprador. Essa é a posição consolidada, pois, sem o registro, o proprietário (promitente vendedor) continua sendo formalmente responsável, mas o STJ admite a solidariedade com o possuidor (promitente comprador), que exerce atos de domínio sobre o bem.

Análise das incorretas:

A: Incorreta. O IPTU é devido mesmo sem registro de promessa no cartório. O registro não é requisito para a responsabilidade pelo IPTU, segundo o STJ.

B: Incorreta. O ISS não é devido pelo promitente vendedor nesta operação, pois a promessa de compra e venda não configura prestação de serviço tributável pelo ISS.

C: Incorreta. A responsabilidade não é transferida automaticamente após o registro da promessa; só após o registro definitivo da transmissão da propriedade – até lá, ambos são solidários.

D: Incorreta. A alteração da responsabilidade do IPTU não ocorre com a simples assinatura do contrato, mas decorre da posse e da solidariedade reconhecida pela jurisprudência.

Pegadinha: Fique atento ao termo registro: o registro de promessa de compra e venda não transfere a plena propriedade, tampouco isenta as partes da solidariedade reconhecida pela jurisprudência.

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A resposta correta é a letra E, pois, pela intepretação conjunta dos artigos 34 do CTN cc 1.245, caput e §1º, isto é, para o CTN são devedores do IPTU tanto o proprietário do imóvel, quanto aquele que possui seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título, enquanto o Código Civil dispõe que a propriedade imóvel se transfere apenas com o registro na matrícula e que até o registro do título translativo, o alienante continua sendo o proprietário do imóvel. Vale considerar, ainda, que a Administração Pública não está obrigada a aceitar convenções particulares, podendo optar em cobrar o tributo do possuidor ou do proprietário registral.

Assim, há solidariedade entre o proprietário registral (alienante) e o possuidor (comprador) no pagamento de IPTU.

Fonte: https://www.conjur.com.br/2018-dez-25/octavio-costa-responsabilidade-solidaria-pagamento-iptu/

Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação.

Tese Fixada:

“1- Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2- Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.

STJ. 1ª Seção. REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 10/06/2009 (Recurso Repetitivo - Tema 122) (Info 398).

Fonte: BDoD