Interpretação do Tema e Legislação Aplicável

A questão aborda instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), em especial a alteração de uso do solo mediante contrapartida e a outorga onerosa do direito de construir. É fundamental dominar os arts. 29, 30 e 31 dessa Lei para resolver o caso.

Fundamentação Legal

Art. 29 do Estatuto da Cidade: “O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário”.

Art. 31: “Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei”, ou seja, finalidades urbanísticas específicas.

A jurisprudência do STF (RE 607940) atesta a constitucionalidade da exigência de contrapartida nesses instrumentos.

Tema Central e Exemplo Prático

O tema central é a utilização correta dos instrumentos urbanísticos pelo Município, obedecendo aos parâmetros do Estatuto da Cidade. Exemplo: um bairro industrial pode ser autorizado pelo plano diretor a receber usos residenciais, desde que o interessado arque com contrapartidas (ex: melhoria viária).

Análise das Alternativas

Alternativa D – Correta: Conforme o art. 29, é juridicamente adequada a fixação, no plano diretor, de áreas onde se permita alteração de uso do solo mediante contrapartida. A doutrina (José Afonso da Silva) corrobora a relevância da função social e das contrapartidas.

Alternativa A – Incorreta: O Estatuto exige lei específica para instrumentos como a outorga onerosa (art. 30), complementando o plano diretor. Não há inadequação.

Alternativa B – Incorreta: Ocorre erro porque a outorga onerosa é vinculada ao exercício do direito de construir acima do limite básico. Cobrá-la de qualquer edificação afronta a lei.

Alternativa C – Incorreta: O plano diretor é o meio adequado ao tratar de ordenamento urbanístico (arts. 29 e 182/CF).

Alternativa E – Incorreta: A destinação dos recursos não é livre: devem ser aplicados em finalidades urbanísticas específicas, conforme art. 31 c/c art. 26 do Estatuto.

Pegadinha: Fique atento ao termo “qualquer edificação” na alternativa B – o erro está neste excesso interpretativo.

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Lei nº 10.257/01

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1 Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2 O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3 O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:

I – a fórmula de cálculo para a cobrança;

II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;

III – a contrapartida do beneficiário.

Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.

Gab. D

A questão versou sobre o instrumento de política urbana denominado outorga onerosa do direito de construir, disciplinados entre os artigos 28 e 31 do Estatuto da Cidade (EC)

Nos termos do art. 28 do Estatuto da Cidade, o plano diretor poderá permitir o exercício do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante prestação de contrapartida pelo beneficiário

O coeficiente de aproveitamento refere-se à possibilidade real de o proprietário exercer o direito de construir em seu terreno.

- O coeficiente de aproveitamento básico determina a extensão de área que pode ser construída, sem que haja necessidade de pagamento ou contrapartida ao Poder Público.

- O coeficiente de aproveitamento máximo determina a área máxima, possível para edificação, e implica em pagamento de contrapartida ao poder público (outorga onerosa do direito de construir), naquilo que seja edificado acima do permitido pelo coeficiente de aproveitamento básico.

O Município deverá fixar, no plano diretor, as áreas nas quais o direito de construir acima do coeficiente básico será possível, assim como os limites máximos a serem atingidos. Já as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso do solo deverão constar em lei municipal específica. (art. 30)

Dito isso, podemos concluir acerca das alternativas:

A) ERRADA - As condições para que a outorga se dê deverão estar previstas em lei específica, conforme dispõe o art. 30.

B) ERRADA – O direito de construir decorre dos poderes inerentes ao direito de propriedade. Poderá ser exercido livremente, e sem necessidade de contrapartida, desde que observados os limites estipulados pela legislação urbanística.

C) ERRADA – A fixação, no plano diretor municipal, das áreas em que se permitirá a edificação acima dos limites regulares está alinhada ao que dispõe o EC.

D) CERTA – Conforme art. 28 do EC.

E) ERRADA – Nos termos do art. 31 do EC, os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso do solo serão aplicados em políticas de ordenamento do espaço urbano, elencadas no art. 26.

Gabarito do Professor: D

Gabarito D

(i) fixou áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário;

Correto: Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

(ii) definiu que qualquer edificação, independentemente de coeficiente de aproveitamento básico, esteja sujeita à outorga onerosa do direito de construir; e

Incorreto: Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1 Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2 O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3 O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

Isto é, somente se estiver acima do coeficiente básico.

(iii) estabeleceu a possibilidade de que os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir sejam revertidos para o caixa único do Município, podendo ser aplicados para qualquer finalidade, desde que com base na lei orçamentária anual.

Incorreto: Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.

Art. 26. O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

IX – (VETADO)