Tema central: A questão aborda o direito de preferência do locatário para aquisição do imóvel em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, e dação em pagamento, nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações). Exige-se conhecimento sobre o prazo legal para manifestação deste direito.

Fundamentação legal: O artigo 28 da Lei de Locações dispõe, de forma literal: “O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.”

Portanto, a alternativa correta é a letra D (“30 dias”).

Exemplo prático: Imagine que o locador deseja vender um apartamento alugado e notifica o locatário (via cartório) das condições da venda. O inquilino tem 30 dias para, de forma clara e integral, aceitar a proposta. Caso se omita ou se manifeste fora do prazo, perderá a preferência.

Jurisprudência: O STJ já assentou: caso o locatário seja preterido e o imóvel seja transferido a terceiro sem respeito ao seu direito, ele poderá buscar perdas e danos ou pleitear para si o imóvel, desde que o contrato de locação esteja averbado e o pedido seja feito em até 6 meses do registro da transferência (REsp 1554437/SP).

Comentário doutrinário: Maria Helena Diniz destaca que o prazo de 30 dias, contado da notificação inequívoca, visa dar segurança ao negócio e proteger o locador e o locatário, equilibrando os interesses envolvidos (Lei de Locações Comentada).

Análise das alternativas:

• A) 60 dias; C) 90 dias; E) 45 dias: Erradas, pois não encontram respaldo legal. A Lei é taxativa ao estipular 30 dias.
• B) 15 dias: Incorreta, pois o prazo é superior ao indicado.

Pegadinhas: Atenção à leitura do prazo, pois bancas costumam alternar dias e meses para confundir. O termo “manifestação inequívoca” refere-se à aceitação total da proposta, não apenas à resposta protocolar.

Resumo: O direito de preferência do locatário caduca se não houver manifestação inequívoca em até 30 dias, nos termos do art. 28 da Lei nº 8.245/1991.

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Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias. 

GABARITO: D (30 dias).

Dica 01: O termo "trita dias" consta 16 vezes na lei. Os termos "sessenta dias" e "noventa dias" constam 3 e 4 vezes, respectivamente. Então, em caso de dúvida, se cobrar um prazo dessa lei em dias, marque trinta dias.

Dica 02: veja os prazos com 60 dias:

a) Mais importante e cobrado:

Art. 54 § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. (OBS: STJ entende que esse direito não decai, a lei expressa apenas a periodicidade que pode ser exercido).

b) pouco cobrado:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

c) nunca cobrado: Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

Dica 03: veja os prazos com 90 dias:

A) Art. 7º Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

B) e C): Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

D) Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.