O tabelião Rafael lavrou escritura pública de promessa de co...
O tabelião Rafael lavrou escritura pública de promessa de compra e venda de um imóvel rural em nome de João (promitente vendedor) e Marcos (promitente comprador). O contrato foi regularmente firmado, mas nunca levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dois anos depois, a Fazenda Nacional ajuizou execução fiscal em face de João, por créditos tributários de ITR relativos ao período em que Marcos já ocupava o imóvel e explorava diretamente a atividade agropecuária.
Diante da situação, no que se refere à responsabilidade tributária pelo ITR, é correto afirmar que:
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Gabarito: A
Fundamento decisivo: CTN, art. 29: "O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município."; CTN, art. 34: "Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título."; Código Civil, art. 1.245, caput e § 1º: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel." Como a promessa de compra e venda não foi registrada, João continua sendo havido como proprietário perante terceiros e, por isso, é parte legítima no polo passivo da execução fiscal de ITR.
- Em ITR, confira sempre as três figuras do CTN: proprietário, titular do domínio útil e possuidor a qualquer título.
- Se houver alienação de imóvel sem registro, aplique o art. 1.245 do Código Civil: perante terceiros, o alienante continua sendo havido como dono.
- Não aceite alternativa que transforme a posse do promissário comprador em exclusão automática da legitimidade do proprietário registral sem base legal expressa.
- Desconfie de alternativas que presumem solidariedade tributária automática; a base legal precisa existir.
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Tese Fixada:
"O promitente vendedor é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade".
STJ. 1ª Seção. REsp 1.073.846/SP (recurso repetitivo- Tema 209), Rel. Min. Luiz Fux, julgado em 25/11/2009 (Info 417).
A alternativa correta é a letra A. A questão tratou da sujeição passiva do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), especialmente na hipótese de promessa de compra e venda não registrada. Nos termos do art. 4º da Lei nº 9.393/1996, “Contribuinte do ITR é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.” No mesmo sentido, dispõe o art. 31 do CTN: “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.” Como o contrato não foi levado a registro, João permanece como proprietário formal do imóvel perante o Registro de Imóveis, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal.
A alternativa A está correta, pois, enquanto não houver o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, a propriedade permanece em nome do promitente vendedor, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Assim, João continua sendo proprietário formal e, à luz do art. 4º da Lei nº 9.393/1996 e do art. 31 do CTN, é contribuinte do ITR. A ausência de registro impede a transferência da titularidade dominial perante terceiros e perante o Fisco.
Fonte: Estratégia
Plus
A eventual imunidade tributária do possuidor do imóvel não impede o Município de cobrar o IPTU da pessoa que consta como proprietária no registro imobiliário
Exemplo hipotético: uma instituição de ensino sem fins lucrativos comprou um imóvel mediante contrato de promessa de compra e venda, tornando-se possuidora. O imóvel, contudo, ainda está registrado em nome do antigo proprietário.
O Município cobrou o IPTU do proprietário registral (promitente vendedor). A instituição de ensino pediu a nulidade do lançamento porque ela é possuidora do imóvel e goza de imunidade tributária. O STJ não acolheu a tese.
Eventual imunidade tributária do possuidor do imóvel não impede o Município de realizar o lançamento do IPTU em nome do proprietário registral, conforme consta na matrícula do imóvel.
STJ. 2ª Turma. AgInt no REsp 2.193.134-PR, Rel. Min. Francisco Falcão, julgado em 14/5/2025 (Info 25 - Edição Extraordinária).
Fonte: DoD
Na minha opinião, a questão deveria ter sido anulada.
Em que pese os entendimentos jurisprudenciais apresentados pelos nobres colegas, na situação apresentada pela questão temos o seguinte quadro:
1) João (promitente vendedor): proprietário, já que não houve a transmissão imobiliária
2) Marcos (promitente comprador): possuidor com ânimo de domínio
Logo, ambos praticam o fato gerador do ITR: propriedade (João) e posse qualificada pelo animus Domini (Marcos), o que faz nascer um vínculo de solidariedade entre eles, dado o interesse comum entre eles havido (inciso I do art. 124 do CTN)
Alternativa: A
Sujeito Passivo do ITR: O contribuinte do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
Transmissão da Propriedade Imobiliária: No Direito brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis só se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante (João) continua sendo considerado o dono do imóvel perante a lei civil e, consequentemente, perante o Fisco.
Legitimidade Passiva Concorrente: Segundo o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recursos repetitivos (Tema 122), tanto o promitente comprador (por ser possuidor com animus domini) quanto o promitente vendedor (que ainda detém a propriedade formal no registro) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do tributo imobiliário.
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