A situação descreve Maria atuando como incorporadora (ao compromissar a venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas e responsabilizar-se pela entrega das obras) em um terreno que pertence a Joana. A questão pergunta quais são os requisitos e responsabilidades de Maria, caso ela também seja a construtora do empreendimento.

A) INCORRETA. Segundo o Art. 31, § 1º, da Lei nº 4.591/64, o incorporador (no caso, Maria) obriga-se pessoalmente pelos atos que praticar nessa qualidade, não havendo isenção de responsabilidade pessoal.

B) INCORRETA. Embora o Art. 31, § 3º, mencione a solidariedade entre incorporadores, a lei estabelece requisitos específicos para que o construtor atue como incorporador em terreno alheio, focando na sua investidura e responsabilidade pessoal direta perante os adquirentes.

C) CORRETA. De acordo com o Art. 31, § 1º, da Lei nº 4.591/64, quando o incorporador for o construtor (alínea "b" do caput), ele deverá ser investido pelo proprietário do terreno de mandato outorgado por instrumento público.

“Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62). § 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador”.

D) INCORRETA. Embora ser promitente comprador ou cessionário seja uma das formas de se tornar incorporador (Art. 31, alínea "a"), a questão foca na hipótese de Maria ser a construtora atuando com a aquiescência da proprietária Joana, o que remete especificamente à necessidade do mandato público prevista no § 1º do mesmo artigo.

E) INCORRETA. A lei não exige que o construtor/incorporador se torne titular da propriedade do imóvel (transferência de domínio) para realizar a incorporação; a investidura por mandato público é o instrumento legal adequado para viabilizar o empreendimento em terreno de terceiros.

GABARITO DA PROFESSORA: C.

??????? meu deus do ceu alguem me explica

A alternativa correta é a letra C.

A questão trata do tema Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

A alternativa A está incorreta. Maria se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporadora, conforme a parte final do § 1º do art. 31 da Lei 4.591/64: “§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.”

A alternativa B está incorreta. Maria se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporadora, conforme a parte final do § 1º do art. 31 da Lei 4.591/64, acima transcrito.

A alternativa C está correta. Conforme art. 31, “b” e § 1º, da Lei 4.591/64: “Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: b) o construtor ou corretor de imóveis. § 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.”

A alternativa D está incorreta. A lei não faz tal exigência. A exigência feita em relação ao material de propaganda é que nele sejam discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção. Não há menção à necessidade de o incorporador figurar, no material de propaganda, como responsável pelo empreendimento. Vejamos: “Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.”

A alternativa E está incorreta. Maria não se torna titular do imóvel. Conforme disposto no art. 31, caput, acima já transcrito, ela será investida como promitente compradora, cessionária ou promitente cessionária do imóvel.

FONTE: PROVA COMENTADA - ESTRATÉGIA CONCURSOS.

Lei 4.591, Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor ou corretor de imóveis;

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente.

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

Assim:

a) é responsável pessoalmente;

b) é responsável pessoalmente;

c) deve ser investida por Joana de mandato outorgado por instrumento público, com poderes para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno; CORRETA

d) deve figurar como promitente vendedora (não compradora, como diz a alternativa) - Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas [...]; e figurar em todo o material de propaganda como responsável pelo empreendimento - Art. 31, § 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

e) não se torna titular do imóvel; a segunda parte da alternativa está correta (obrigando-se pessoalmente pelos atos que praticar no processo de alienação das frações ideais do terreno).

Quando alguém vai fazer alguma coisa pela gente na prática é necessário um mandato outorgado por instrumento público, como uma procuração.

Fui de letra C porque acontece isso na prática no dia a dia =)

Pra cimaaa ...

Maria só poderia realizar a venda de frações ideais de terreno pertencente a Joana, mediante mandato outorgado por instrumento público, com poderes específicos.