A Súmula 626 do STJ determina que a cobrança do IPTU em áreas consideradas por lei municipal como urbanizáveis ou de expansão urbana não exige a presença dos melhoramentos públicos listados no artigo 32, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional (CTN). 

Texto oficial: “A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.” 

Superior Tribunal de Justiça

Regra geral: Para imóveis localizados em zona urbana comum, a lei exige que o município forneça ao menos dois melhoramentos básicos (como rede de água, esgoto, calçamento ou meio-fio). 

Exceção da Súmula: Para as áreas de expansão urbana ou de atuação futura da cidade definidas em lei local, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que os municípios podem cobrar o IPTU mesmo que o local ainda não possua tais melhoramentos públicos. 

✅ Gabarito: C

A) ERRADA. O CTM prevê justamente o contrário: há nova incidência do ITBI nessas hipóteses, porque pode ocorrer nova transmissão da propriedade. No direito de preleção, o antigo vendedor tem preferência para readquirir o imóvel caso o comprador queira vendê-lo. No pacto de melhor comprador, a venda pode ser desfeita se surgir, nas condições ajustadas, proposta mais vantajosa. Na retrocessão, o bem desapropriado retorna ao antigo proprietário nas hipóteses legais. Já na retrovenda, o vendedor reserva para si o direito de recomprar o imóvel que vendeu. Em todos esses casos, ocorrendo nova transferência da propriedade, haverá nova incidência do ITBI.

B) ERRADA. O fato gerador do IPTU ocorre em 1º de janeiro de cada exercício, considerando-se a situação do imóvel existente nessa própria data. Portanto, o IPTU de 2026 tem seu fato gerador em 1º de janeiro de 2026, e não em 31 de dezembro de 2025 relativamente ao exercício posterior. A alternativa erra ao antecipar o fato gerador para o último dia do ano anterior.

C) CORRETA. Embora a Súmula 626 do STJ estabeleça que pode incidir IPTU sobre imóvel situado em área urbanizável ou de expansão urbana mesmo sem os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º, do CTN, há uma importante exceção: se o imóvel for comprovadamente utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, prevalece sua destinação rural, incidindo ITR, e não IPTU, ainda que esteja localizado em área urbana. É exatamente essa exceção que a alternativa explora.

D) ERRADA. O proprietário não é o único possível contribuinte do IPTU. Nos termos do art. 34 do CTN, também podem figurar como contribuintes o titular do domínio útil e o possuidor, desde que, quanto a este último, a posse seja exercida com animus domini, conforme a jurisprudência do STJ.

E) ERRADA. O ITBI pago não será restituído pela simples desistência do negócio jurídico. A restituição somente é admitida nas hipóteses previstas em lei, como nos casos de nulidade ou anulação do negócio, rescisão contratual formalmente reconhecida ou desfazimento da arrematação, conforme a legislação aplicável.

Pegadinha: a Súmula 626/STJ permite IPTU em área de expansão urbana mesmo sem a infraestrutura exigida; porém, comprovada a efetiva exploração rural, prevalece a destinação do imóvel: incide ITR, e não IPTU.

Fonte: meu material de estudos.

Um abraço a todos e rumo à vitória!