Comentário da Questão – Alienação Fiduciária de Imóvel (Lei 9.514/97)

1. Interpretação do tema:
A questão envolve o procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, especialmente quanto ao direito de preferência do fiduciante após a consolidação da propriedade fiduciária e os requisitos de intimação para leilão e purgação da mora, conforme a Lei nº 9.514/1997.

2. Legislação aplicável:
A principal base legal é o Art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997:
“O devedor fiduciante poderá, no prazo de quinze dias, contados da data da realização do segundo leilão, exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel, mediante o pagamento do valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, dos tributos e das contribuições condominiais, dos tributos incidentes para a consolidação da propriedade, além de outras despesas inerentes ao procedimento de cobrança, leilão e nova aquisição.”

3. Tema central:
A banca avalia se o candidato distingue procedimentos de intimação (inclusive por AR e via porteiro, consoante o Art. 26, § 3º-B) e direito de preferência do devedor após o segundo leilão.

4. Exemplo prático:
Imagine que João, em situação idêntica à de Ágata, perca o imóvel, mas, antes de 15 dias do segundo leilão, reúne recursos e quita todos os valores devidos, exercendo seu direito de preferência.

5. Justificativa da alternativa correta (D):
D está correta ao afirmar que Ágata possui prazo de 15 dias após o segundo leilão para exercer seu direito de preferência, pagando todo o débito e despesas relacionadas (Art. 27, § 2º). A doutrina (Melhim Chalhub, Flávio Tartuce) ratifica a possibilidade desse resgate para proteger o fiduciante, mesmo após os leilões.

6. Alternativas incorretas:

• A: Errada. A legislação permite que a notificação sobre leilão seja entregue ao porteiro em condomínio edilício (Art. 26, § 3º-B – lei e STJ, REsp 1.635.428/SP). Não há nulidade nesse ponto.
• B: Errada. A intimação para purgar mora pode ser por AR e foi recebida pessoalmente, com respaldo legal (Art. 26, § 1º e REsp 1.635.428/SP).
• C: Errada. O segundo leilão permite lance menor ao valor de avaliação e não correlaciona com o valor de ITBI (Art. 27, caput).

7. Pegadinha:
Cuidado para não confundir a notificação do leilão (pode ser recebida pelo porteiro) com a intimação para purgação da mora (deve ser endereçada pessoalmente, mas a entrega ao próprio ocorreu).

8. Jurisprudência:
O STJ concorda ser válida a intimação feita a porteiro, em consonância com a modernização dos atos de cobrança em condomínios (REsp 1.635.428/SP).

Conclusão: A alternativa D reflete corretamente os dispositivos legais e a doutrina dominante.

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São institutos distintos: alienação fiduciária (contrato que institui a garantia) e propriedade fiduciária (a garantia real instituída).

Teoria do adimplemento substancial: antes bastava para não leiloar, restando apenas a possibilidade de cobrar as parcelas faltantes; porém, STJ decidiu que não se aplica a teoria aos contratos de alienação fiduciária. Porém, ainda há divergência: não se aplica aos bens móveis e imóveis; ou não se aplica apenas aos móveis.

Abraços

GABRITO D

D)

Lei 9.514/97 - Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Art. 27. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos

C) Não existe a ressalva feita ao final.

Art. 27, § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

B. Art. 26, § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

A. Art. 37§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 

Lei 9.514/97

(A) . Art. 37§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 

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(B) . Art 26, § 3º. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

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(C) Art. 27, § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

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D- CORRETA. Art. 27. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos

A – Art. 27, § 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as DATAS, HORÁRIOS e LOCAIS dos LEILÕES serão COMUNICADOS ao DEVEDOR mediante CORRESPONDÊNCIA DIRIGIDA aos ENDEREÇOS constantes do CONTRATO, inclusive ao endereço eletrônico.

B - Art 26, § 3º A INTIMAÇÃO far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo CORREIO, com aviso de recebimento.

C – Art. 27, § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. [A LEI NÃO EXIGE QUE A VENDA SEJA SUPERIOR AO VALOR DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, MAS APENAS IGUAL OU SUPERIOR À DÍVIDA]

D – Art. 27, § 2-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2 deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (CERTA)

Com relação à alternativa “c”, mister fazer um adendo.

A questão tentou confundir o candidato ao mencionar o disposto no art. 24, parágrafo único, da Lei 9.514, que trata da indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel.

Art. 24

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Parágrafo único.  Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão”.