Comentário de Gabarito

A questão trata do procedimento da alienação fiduciária de imóvel sob a Lei 9.514/97, especialmente dos requisitos procedimentais indispensáveis para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e para a alienação extrajudicial após eventual inadimplência.

Legislação Aplicável: O artigo 26, § 3º da Lei 9.514/97 exige que o devedor fiduciante seja intimado para purgar a mora (“O oficial do Registro de Imóveis competente intimará o fiduciante [...] para que, no prazo de quinze dias, contados da data da intimação, purgue a mora”). Já o artigo 27, § 2º-A, determina que o fiduciante seja também intimado acerca da alienação extrajudicial (“O fiduciante será intimado, pessoalmente […] acerca da data, horário e local dos leilões públicos”).

Jurisprudência: O STJ consolidou que ambas as intimações – para purga da mora e para leilão – são indispensáveis (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ). Eventual ausência dessas formalidades pode anular o procedimento.

Exemplo Prático: Se João, fiduciante de imóvel, não for pessoalmente intimado do leilão, a venda pode ser considerada nula, mesmo que tenha sido intimado para purgação da mora.

Justificativa da Alternativa Correta (A):
É correta ao afirmar que a intimação para purga da mora não substitui a comunicação do leilão. Trata-se de duas etapas distintas e indispensáveis para resguardar o direito do devedor.

Análise das Incorretas:

B) Falsa. Controvérsias sobre encargos/valor do imóvel não impedem a alienação extrajudicial – deve ser discutida em ação própria, não na via extrajudicial (STJ).
C) Equivocada. A taxa de ocupação de 0,5% decorre da imissão na posse pelo credor e conta-se da ciência do fiduciante, não da alienação.
D) Errada. A reintegração liminar pressupõe consolidação prévia da propriedade (art. 30 da Lei 9.514/97).
E) Incorreta. A ausência de notificação do fiduciante não se resolve apenas em perdas e danos; acarreta a nulidade do procedimento (TJMT, Apelação Cível n. 1046798-95.2020.8.11.0041).

Pegadinha: Alternativas tentam confundir a intimação para purgamento da mora com comunicação do leilão. Ambas são obrigatórias, e suas naturezas são distintas!

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Gabarito A:

 Lei n° 9.514/97

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público LEILÃO para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão COMUNICADOS ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.  

Lei n° 9.514/97

(A) Respondida por Rodrigo Sabbag.

(B) ERRADA -  Art. 30, Parágrafo Único: Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela  , com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. 

(C) ERRADA - Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. 

(D) ERRADA - Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

(E) ERRADA - Art. 30, Parágrafo Único: Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela  , com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. 

Ou seja, é necessária a notificação do devedor fiduciante para que seja permitida a reintegração de posse.

Gabarito: A

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. /1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019)

COMPILADO DAS RESPOSTAS DE Lygia Mara de Andrade da Silva e Rodrigo Sabbag. OBRIGADO AMIGOS!

(A) CORRETA Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público LEILÃO para a alienação do imóvel.

(...)

§ 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão COMUNICADOS ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

(B) ERRADA - Art. 30, Parágrafo Único: Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela  , com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. 

(C) ERRADA - Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. 

(D) ERRADA - Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

(E) ERRADA - Art. 30, Parágrafo Único: Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela  , com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. 

COMPILADO DAS RESPOSTAS DE Lygia Mara de Andrade da Silva e Rodrigo Sabbag. OBRIGADO AMIGOS!

Sessenta dias, e não trinta

Abraços