Comentário à Questão – Direito Urbanístico – Loteamento com cancela (acesso controlado)

1. Interpretação do tema jurídico
O tema exige conhecimento sobre loteamentos com acesso controlado (loteamento “fechado”) e a possibilidade de restrição de acesso (uso de cancela), especialmente quando o empreendimento possui áreas e vias públicas.

2. Legislação aplicável
Destaque para a Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), com a redação trazida pela Lei nº 13.465/2017:

“Art. 2º, § 8º O loteamento poderá ser constituído sob a forma de acesso controlado, mediante autorização do Município, nos termos da legislação municipal.”

3. Tema central e conhecimento essencial
É fundamental saber diferenciar condomínios de loteamentos com acesso controlado: neste último, as vias continuam públicas, salvos os casos permitidos por lei municipal via concessão de uso. O acesso pode ser controlado, porém, sem eliminar sua natureza pública.

4. Exemplo prático
Imagine um loteador que obtém autorização municipal: instala uma cancela e cabine de controle de acesso. O público em geral pode acessar, mediante identificação; proíbe-se o fechamento total e exclusivo a moradores.

5. Justificativa da alternativa correta (“E”)
Correta porque admite a possibilidade de instalar cancela — o loteamento pode funcionar sob normas semelhantes às do condomínio edilício, mas mantendo o respeito à legislação urbanística. Esse respeito contempla autorização municipal e o não impedimento do uso público das vias, conforme estabelece a Lei n° 6.766/79.

6. Análise das alternativas incorretas

• A: Incorreta, pois é sim possível limitar o acesso, desde que autorizado pelo Município.
• B: Não há exigência legal de compensação financeira, mas sim autorização municipal.
• C: Incompleta: a previsão em lei municipal é necessária, mas não suficiente — deve estar em conformidade com a legislação federal.
• D: O fato de as vias serem públicas não impede o acesso controlado (vide legislação e jurisprudência do STJ: REsp 1.355.812/SP).

7. Estratégias para evitar pegadinhas
Cuidado com expressões absolutas como “não é possível” ou condições que não constam da lei, como compensações financeiras ou exigências exclusivas de legislação municipal. O essencial é: autorização municipal e respeito à destinação pública das vias.

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Letra E.

CC/02: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística;

Letra E.

Lei 6.766/79 - Artigo 2º, §8º.

§1 Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§8  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do §1 deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.  

Julgado recente correlato ao tema:

A associação de moradores pode exercer controle de acesso em loteamentos fechados, desde que não impeça o ingresso de terceiros identificados, inclusive para atender a moradores não associados.  

REsp 2.191.745-SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 9/12/2025. Informativo Extraordinário 29

Gabarito: letra E.

A) Errada.

Art. 2º, § 8º, Lei nº 6.766/1979: “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Não há tese vinculante específica sobre este ponto; aplica-se apenas a literalidade do dispositivo legal.

B) Errada.

Art. 2º, § 8º, Lei nº 6.766/1979: “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Não há tese vinculante específica sobre este ponto; aplica-se apenas a literalidade do dispositivo legal.

C) Errada.

Art. 2º, § 8º, Lei nº 6.766/1979: “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Não há tese vinculante específica sobre este ponto; aplica-se apenas a literalidade do dispositivo legal.

D) Errada.

Art. 2º, caput, Lei nº 6.766/1979: “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.”

Não há tese vinculante específica sobre este ponto; aplica-se apenas a literalidade do dispositivo legal.

E) Correta.

Art. 1.358-A, § 2º, I, Código Civil: “Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I – o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.”

Não há tese vinculante específica sobre este ponto; aplica-se apenas a literalidade do dispositivo legal.

figura do loteamento d acesso controlado, q esta no art 2 da lei d parcelamento. O acesso é controlado, mas n pode impedir o acesso de pedestres e condutores que estejam identificados

§ 8   Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1  deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.