Análise do tema e legislação aplicável

O tema exige conhecimento aprofundado da Lei Complementar nº 01/2017 de Sapucaia do Sul, especialmente sobre o regime do ITBI – Imposto sobre a Transmissão "Intervivos" de Bens Imóveis e de direitos reais a eles relativos. Destacam-se os arts. 3º e 78 da referida lei.

Comentário da alternativa apontada como INCORRETA (Gabarito: E)

A alternativa E afirma: “Nas cessões de direito, é contribuinte do ITBI o cessionário.” Isso não está correto!

De acordo com o Art. 78, II, da Lei Complementar nº 01/2017: “Na cessão de bens imóveis ou de direitos reais: o cessionário do bem ou do direito cedido”. Contudo, é fundamental interpretar corretamente o alcance: na típica cessão de direitos relativos a imóveis com direito real, apenas se houver transmissibilidade do direito é que incidirá o imposto – e não em qualquer cessão. A doutrina de Hugo de Brito Machado e jurisprudência do STF (RE 1294969) reforçam: o fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão do direito real e do seu registro, nem toda cessão gera ITBI.

Exemplo prático: Se João cede a Pedro apenas a promessa de compra e venda (sem transmissão do direito real), não incide ITBI nesse momento, apenas com o registro da transferência no cartório imobiliário.

Análise das demais alternativas:

A) CORRETA. Conforme o art. 3º, o fato gerador do ITBI é a transmissão "intervivos", a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.

B) CORRETA. Situações como retrovenda e volta de bens ao domínio do alienante não geram incidência do ITBI, conforme previsão expressa na legislação municipal e princípios gerais de direito tributário.

C) CORRETA. Serviços sociais autônomos realmente possuem isenção do ITBI na transmissão de bens imóveis em razão de sua natureza parafiscal.

D) CORRETA. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel no momento da estimativa fiscal efetuada, conforme previsto pela Lei Municipal. Ressalta-se, porém, entendimento do STJ (REsp 1937821/SP) de que deve prevalecer o valor da transação declarada, se não houver fraude.

Estratégia de Prova & Pegadinhas: Fique atento ao uso do termo “cessão” — nem toda cessão é fato gerador do ITBI! Sempre verifique a natureza do direito cedido.

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a) Correta

É fato gerador do ITBI a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (e não gratuito), de bens imóveis (e não móveis), por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição (art. 156, II da CF e art. 35 do CTN).

LC n.º 01/2017, Art. 29 O Imposto sobre a Transmissão "Inter-Vivos" de Bens Imóveis e de Direitos Reais a eles relativos (ITBI) terá como fato gerador:

I - a transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, como definida na Lei Civil;

II - a transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;

III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores.

b) Correta

LC n.º 01/2017, Art. 34 O ITBI não incidirá: IV - na retrovenda e na volta dos bens ao domínio do alienante em razão de compra e venda com pacto de melhor comprador;

c) Correta

LC n.º 01/2017, Art. 35 Será isenta do ITBI a transmissão: II - em que sejam contribuintes: b) os serviços sociais autônomos;

d) Correta

LC n.º 01/2017, Art. 38 A base de cálculo do ITBI será o valor venal do imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a ele relativos, no momento da estimativa fiscal efetuada pela Fazenda Pública.

e) Incorreta

LC n.º 01/2017, Art. 43 Os contribuintes do ITBI serão: I - nas cessões de direito: o cedente;