nao faz sentido

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:                       

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;                     

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;                     

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;   

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;                  

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.                   

Marquei a "E"... não entendi como a "A" estaria correta.

Com base na jurisprudência do STJ e na Lei nº 6.766/1979:

• O contrato preliminar de promessa de compra e venda de imóvel urbano pode conter cláusula penal para hipótese de desistência do comprador.
• O STJ consolidou entendimento de que a cláusula penal é válida, mas deve ser interpretada em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor.
• A retenção não pode incidir sobre o valor total do contrato, mas sim sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor.
• A jurisprudência do STJ admite a retenção de até 25% dos valores pagos, como forma de compensar despesas administrativas e perdas do vendedor, evitando enriquecimento sem causa.
• Percentuais superiores a isso são considerados abusivos, salvo situações excepcionais devidamente justificadas.

Portanto, a jurisprudência do STJ é clara:

• A cláusula penal é válida.
• Deve incidir sobre os valores pagos.
• O limite razoável é de até 25%.
• Esse entendimento harmoniza a Lei nº 6.766/1979 com o CDC e o Código Civil.

Errada porque a cláusula penal não é inválida. Ela tem fundamento legal de 10% do valor total do contrata, no artigo 32-A, II, da Lei nº 6.766/79 e Código Civil (arts. 408 e seguintes). O que ocorre é que sua aplicação deve ser moderada pelo CDC e pela jurisprudência do STJ, limitando a retenção a até 25% dos valores pagos. Logo, não se trata de ausência de supedâneo legal, mas de controle de abusividade.

Errada porque o STJ não fixou o teto em 20%, mas sim em 25% dos valores pagos. O art. 413 do CC permite a redução equitativa da cláusula penal quando excessiva, mas a jurisprudência consolidada (REsp 1.300.418/RS; REsp 1.723.519/SP) firmou o parâmetro de até 25% como razoável. Portanto, o percentual indicado está incorreto.

Errada porque o STJ admite a retenção parcial como forma de compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa do comprador desistente. A cláusula penal não é nula, apenas deve ser moderada. A Súmula 543/STJ prevê restituição integral apenas quando a culpa é do vendedor/construtor, não quando o comprador desiste.

Gabarito letra A.

Creio que o erro da B seja afirmar que a cláusula é válida.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, “quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Recurso especial conhecido e provido. 

Entendo que a alternativa A esteja correta pelo fato de o contrato ter sido celebrado em 3/4/2017, portanto antes da Lei 13.786/2018. Nessa linha, o STJ firmou entendimento de que a Lei do Distrato não se aplica aos contratos anteriores, de modo que a regra posterior que passou a admitir, nos loteamentos, cláusula penal de até 10% do valor atualizado do contrato não incide no caso.

Para os contratos pretéritos, prevalece a jurisprudência construída sob o CDC, segundo a qual, na desistência do comprador, a retenção deve recair, em regra, sobre os valores pagos, em percentual de até 25%, salvo circunstância específica que justifique solução diversa. Assim, a cláusula que prevê retenção de 10% do valor total do contrato é inválida nessa forma de cálculo, por faltar-lhe amparo legal no regime aplicável ao contrato de 2017 (por isso "falta supedâneo legal", na redação), razão pela qual a restituição deve observar o parâmetro jurisprudencial de retenção de até 25% das parcelas pagas.

Caso haja divergência ou complementação, agradecerei.

Abraços.