Comentário do Gabarito — Alienação Fiduciária e Impenhorabilidade do Bem de Família

1. Tema central
A questão explora alienação fiduciária de imóvel residencial e o direito do fiduciante no caso de inadimplemento. Avalia ainda a aplicação da impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90) e a prerrogativa do fiduciante de readquirir o imóvel após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

2. Legislação Aplicável
A resposta se fundamenta na Lei 9.514/1997, especialmente art. 27, § 2º-B:

“É assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, até a data do segundo leilão.”

Além disso, a impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90) não se aplica na hipótese de imóvel objeto da alienação fiduciária (art. 3º, V).

3. Exemplo prático
Um devedor hipotecou seu único imóvel em alienação fiduciária. Deixando de pagar, após respeitado o procedimento, pode perdê-lo em leilão mesmo sendo seu bem de família.

4. Correção detalhada
Alternativa D (CORRETA): O Sr. João pode readquirir o imóvel por valor igual ao débito acrescido de despesas até o segundo leilão — leitura direta do art. 27, § 2º-B, Lei 9.514/97.

5. Análise das alternativas incorretas

A) Errada: A delegação da intimação do Cartório de Imóveis ao de Títulos e Documentos é válida e aceita pelo STJ, e a intimação por hora certa é admitida na via extrajudicial (Tema 962/STJ).

B) Incorreta: O bem de família pode ser excetuado da proteção caso o próprio devedor ofereça o imóvel em garantia fiduciária (Lei 8.009/90, art. 3º, V).

C) Errada: A comunicação dos leilões pode ser feita por meios eletrônicos/epistolares, não exige nova intimação pessoal.

E) Incorreta: Como dito em A, a delegação é válida e respaldada por jurisprudência.

Pegadinha: Tentar confundir impenhorabilidade do bem de família com alienação fiduciária. O aluno atento percebe a exceção prevista na própria lei.

Referências: Lei 9.514/97, art. 27, § 2º-B; Lei 8.009/90, art. 3º, V; Informativo STJ 680; Carlos Roberto Gonçalves, Direito das Coisas.

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GABARITO D

LEI 8.009/90 - BEM DE FAMÍLIA

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

LEI 9.514/97

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

NOVIDADE - INTIMAÇÃO HORA CERTA CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS

§ 3-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   

§ 3-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    

Art. 27

§ 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.    

A - Art. 26. § 3-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). 

B – STJ. Resp 1.646.249/RO. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos.

C - Art. 27. § 2-A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

D - § 2-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2 deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.  

E - Art. 26, § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Não estou conseguindo visualizar o erro da assertiva "b", diante deste julgado recente do STJ:

*Os direitos do devedor fiduciante sobre imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia possuem a proteção da impenhorabilidade do bem de família legal. STJ. 3ª Turma. REsp 1.677.079-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/09/2018 (Info 635).

No entanto, verifiquei que, de fato, existe outro julgamento no seguinte sentido: *O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. STJ. 2ª Turma. REsp 1.646.249/RO, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 3/4/2018.

Do Dizer o Direito: "Desse modo, a exegese (interpretação) que melhor representa o objetivo da Lei é aquela que entende que a expressão “imóvel residencial próprio” engloba a posse advinda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia. Isso porque não se pode perder de vista que a proteção abrange o imóvel em fase de aquisição, sob pena de impedir que o devedor adquira o bem necessário à habitação da entidade familiar."

Se alguém puder me ajudar, agradeço.

Mapeando...

Súmulas do STF e STJ Mapeadas

Súmula 478-STJ: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

Onde este enunciado foi cobrado:

• FGV – 2024 – ENAM – 1º Exame Nacional de Magistratura.
• MPE-PR – 2023 – MPE-PR – Ministério Público.
• PGE-MS – 2014 – PGE-MS – Procuradoria Estadual.
• CESPE – 2013 – TJ-MA – Magistratura Estadual.

Lei 8.009/1990 Mapeada

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I – Revogado pela LC 150/2015.

II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;

IV – para cobrança de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Onde foi cobrado? (clique para ver a questão):

• FGV – 2024 – ENAM – 1º Exame Nacional de Magistratura. 
• FGV – 2022 – TJ-AP – Magistratura Estadual.
• PGR – 2022 – PGR – Ministério Público Federal.
• MPE-SP – 2022 – MPE-SP – Ministério Público.
• AOCP – 2022 – DPE-PR – Defensoria Pública. 
• FCC – 2022 – DPE-AP – Defensoria Pública.
• FGV – 2022 – AGE-MG – Procuradoria Estadual.
• FGV – 2021 – TJ-SC – Cartório Notas e Registros.
• CONSULPLAN – 2021 – TJ-MS – Cartório Notas e Registros.
• CESPE – 2020 – MPE-CE – Ministério Público.
• CESPE – 2019 – DPE-DF – Defensoria Pública.
• VUNESP – 2019 – TJ-RS – Cartório Notas e Registros.
• CESPE – 2017 – TJ-PR – Magistratura Estadual.
• FCC – 2017 – TST – Magistratura do Trabalho.
• TRT-2 – 2016 – TRT-2 – Magistratura do Trabalho.
• FUNIVERSA – 2015 – PC-DF – Delegado de Polícia. 
• CONSULPLAN – 2015 – TJ-MG – Cartório Notas e Registros. 
• MPE-SC – 2014 – MPE-SC – Ministério Público.
• FCC – 2012 – TJ-GO – Magistratura Estadual.
• FCC – 2012 – TRT-4 – Magistratura do Trabalho.
• FGV – 2012 – OAB – Exame de Ordem VI.
• FGV – 2012 – OAB – Exame de Ordem IX.
• FGV – 2010 – OAB – Exame de Ordem II.
• FCC – 2009 – TJ-GO – Magistratura Estadual.
• FCC – 2009 – TJ-GO – Magistratura Estadual.

Espero ter ajudado.

Fonte: Método DPN (direitoparaninjas.com.br)

Art, 27 § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.