Companhia X é locatária de um imóvel, com prazo de vigência ...

Resposta conforme o art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

c/c

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(...)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

c/c

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Em fevereiro de 2014, o contrato se tornou por prazo indeterminado. A partir de então, poderia o fiador exercer o direito de notificar o seu afiançado, restando responsável ainda por 120 dias. Em agosto, quando ocorreu a inadimplência, não mais o fiador tinha responsabilidade, razão pela qual pode ocorrer o despejo em antecipação de tutela ( desde que garantido o juízo).

Excelente questão!!

DISCURSIVA DE DIREITO CIVIL.

Jonas celebrou contrato de locação de imóvel residencial urbano com Vera.

Dois anos depois de pactuada a locação, Jonas ingressa com Ação Revisional de Aluguel argumentando que o valor pago nas prestações estaria muito acima do praticado pelo mercado, o que estaria gerando desequilíbrio no contrato de locação.

A ação foi proposta sob o rito sumário e o autor não requereu a fixação de aluguel provisório.

Foi designada audiência, mas não foi possível o acordo entre as partes.

Considere que você é o (a) advogado (a) de Vera. Descreva qual a medida cabível a fim de defender os interesses de Vera após a conciliação infrutífera, apontando o prazo legal para fazê-lo e os argumentos que serão invocados.

Resposta:

O candidato deve explicar que a medida judicial cabível é a contestação (e não genericamente a resposta) e o prazo para apresentá-la é na própria audiência, após a conciliação infrutífera (Art. 68, I e IV da Lei nº 8.245/91 e Art. 278 do CPC).

Quanto aos argumentos mínimos, deverá informar, em preliminar, a carência da ação, tendo em vista que a referida Lei de Locações aduz que as ações que visem à revisão judicial de aluguel somente poderão ser propostas depois de transcorrido o triênio da vigência do contrato (Art. 19 da Lei nº 8.245/91). Por ser uma condição específica da ação, a sua não observância leva à extinção do processo sem resolução do mérito, na forma do Art. 267, inciso VI do CPC.

JOELSON SILVA SANTOS

PINHEIROS ES

MARANATA O SENHOR JESUS VEM!!!

Código Civil art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

GABARITO: B

Art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91.

 

Súmula 214 STJ

 

"salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória"

Gabarito: "B"

 

Com efeito, o art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, afirma que a liminar será concedida para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, com fundamento exclusivo, entre outras hipóteses, no término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato (inciso VII).

 

Nessa tônica, o art. 40, X, apresenta a denominada "notificação resilitória", melhor dizendo, o fiador ficará obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notivifcação ao locador.

 

Assim, considerando que Lucas notificou o locador de sua intenção, e tendo decorrido prazo de 120 dias, o fiador está desonerado de qualquer responsabilidade com relação ao locatário. E, dessa forma, a requerimento do autor, o juiz poderá conceder liminar de despejo, independentemente de audiência da ré, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de alugue, NOS TERMOS DA ALTERNATIVA "B".

§ 2 O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

Uma vez que houve a notificação pelo fiador de seu intento em "pular fora", ficou ainda responsável pelo prazo de 120 dias. Passado esse prazo, o locador não poderá propor ação contra o fiador.

No entanto, como não houve pagamento dos aluguéis, o locador poderá pedir liminar, pois o contrato está desprovido de garantias.

LEMBRAR

DIREITO DE PREFERENCIA

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes

lembrar:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

IMPORTANTE

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão   e incorporação.

art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

lembrar:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao LOCATÁRIO + ANTIGO, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de + de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

IMPORTANTE

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão   e incorporação.

art 38 § 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a 3 meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:   

I - morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis; 

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador. 

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.