Comentário da Questão – Lei nº 8.245/91 e Liminar em Despejo por Falta de Pagamento sem Garantia

Interpretação e Tema Jurídico:
A questão trata da possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo por falta de pagamento nos casos em que o contrato de locação está desprovido de garantia (como a fiança, que foi desonerada). A legislação aplicável é a Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações), especialmente o art. 59, §1º, IX.

Fundamentação Legal:
“Art. 59, §1º, IX: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (...)”

Explicação do Tema:
Se não há mais garantia no contrato (por extinção ou exoneração da fiança, como foi notificado pelo fiador em data posterior ao término do prazo do contrato), a lei autoriza a concessão de liminar de despejo em 15 dias, desde que o autor ofereça caução de três meses de aluguel. Tal medida busca proteger o locador de inadimplência prolongada.

Exemplo Prático:
Suponha que uma empresa permanecesse no imóvel após o término contratual, a fiança foi extinta, e, em seguida, a locatária começou a inadimplir. O locador pode pedir liminar de despejo, oferecendo caução exigida em lei.

Justificativa da Alternativa Correta (B):
A alternativa B está absolutamente correta ao prever que o juiz poderá conceder liminar de despejo mediante caução de três meses, sem necessidade de audiência prévia da parte contrária, pois, extinta a fiança, restou o contrato sem garantia.

Análise das Alternativas Incorretas:

• A: Erra ao afirmar que não se exige caução e que a exoneração do fiador depende de concordância do locador – a exoneração é unilateral, mas produz efeitos após 120 dias da notificação (art. 40, X). Após a exoneração, não há mais garantia.
• C: Erra ao dizer que a exoneração da fiança depende da concordância do locador. O correto é que a exoneração é unilateral, respeitado o prazo legal.
• D: Incorre ao prever litisconsórcio necessário e veda liminar, pois o contrato já não possui garantia.
• E: Incorre porque a caução é indispensável, conforme texto legal.

Pegadinhas: Atenção à diferença entre extinção da garantia e existência de garantia! Só é possível a liminar com caução quando ausente qualquer garantia.

Jurisprudência: O STJ, no REsp 1.674.731, ressalta a necessidade de observância do procedimento legal para despejo liminar nesses casos.

Doutrina: Sylvio Capanema acentua: “Extinta a garantia, autoriza-se a liminar, mediante caução, atuando como instrumento de tutela do locador diante do risco de inadimplemento.”

Conclusão:
Dominar esses detalhes é fundamental nas provas!
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Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

c/c

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(...)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

c/c

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Em fevereiro de 2014, o contrato se tornou por prazo indeterminado. A partir de então, poderia o fiador exercer o direito de notificar o seu afiançado, restando responsável ainda por 120 dias. Em agosto, quando ocorreu a inadimplência, não mais o fiador tinha responsabilidade, razão pela qual pode ocorrer o despejo em antecipação de tutela ( desde que garantido o juízo).

Excelente questão!!

DISCURSIVA DE DIREITO CIVIL.

Jonas celebrou contrato de locação de imóvel residencial urbano com Vera.

Dois anos depois de pactuada a locação, Jonas ingressa com Ação Revisional de Aluguel argumentando que o valor pago nas prestações estaria muito acima do praticado pelo mercado, o que estaria gerando desequilíbrio no contrato de locação.

A ação foi proposta sob o rito sumário e o autor não requereu a fixação de aluguel provisório.

Foi designada audiência, mas não foi possível o acordo entre as partes.

Considere que você é o (a) advogado (a) de Vera. Descreva qual a medida cabível a fim de defender os interesses de Vera após a conciliação infrutífera, apontando o prazo legal para fazê-lo e os argumentos que serão invocados.

Resposta:

O candidato deve explicar que a medida judicial cabível é a contestação (e não genericamente a resposta) e o prazo para apresentá-la é na própria audiência, após a conciliação infrutífera (Art. 68, I e IV da Lei nº 8.245/91 e Art. 278 do CPC).

Quanto aos argumentos mínimos, deverá informar, em preliminar, a carência da ação, tendo em vista que a referida Lei de Locações aduz que as ações que visem à revisão judicial de aluguel somente poderão ser propostas depois de transcorrido o triênio da vigência do contrato (Art. 19 da Lei nº 8.245/91). Por ser uma condição específica da ação, a sua não observância leva à extinção do processo sem resolução do mérito, na forma do Art. 267, inciso VI do CPC.

JOELSON SILVA SANTOS

PINHEIROS ES

MARANATA O SENHOR JESUS VEM!!!

Código Civil art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.