Vamos analisar a questão apresentada sobre o contrato de promessa de compra e venda no contexto do Novo Código Civil, Lei nº 10.406/2002.

1. Interpretação do Enunciado: A questão trata do caráter preliminar do contrato de promessa de compra e venda. Isso significa que o contrato não obriga imediatamente as partes à transferência do imóvel, mas sim condiciona essa obrigação à quitação integral do preço.

2. Legislação Aplicável: O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 462, estabelece que se a promessa de compra e venda for registrada, ela se torna um direito real e, ainda que não registrada, confere ao promitente comprador o direito de exigir a celebração do contrato definitivo após a quitação do preço.

3. Explicação do Tema: O contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar que visa preparar as condições para um contrato definitivo. Ele assegura o direito de ambas as partes enquanto não ocorre a transferência efetiva do bem. É importante compreender que a transferência da propriedade só ocorre com o registro do contrato definitivo no cartório de imóveis.

4. Exemplo Prático: Imagine que Maria e João assinam um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel. Maria pagará o preço em parcelas. Somente após Maria quitar todas as parcelas, João estará obrigado a transferir a propriedade do imóvel para Maria.

5. Justificativa da Alternativa Correta: A alternativa correta é C - certo. Isso acontece porque o contrato de promessa de compra e venda realmente tem caráter preliminar e a obrigação de transferência do bem só surge após a quitação integral do preço, conforme previsto no Código Civil.

6. Observações Finais: Questões desse tipo podem conter pegadinhas, como confundir o caráter preliminar com a transferência imediata da propriedade. É crucial lembrar que a transferência de propriedade no direito civil brasileiro depende do registro do contrato definitivo, e não apenas da assinatura de um contrato preliminar.

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- Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (artigo 1.417, do Código Civil).
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel” (artigo 1.418, do Código Civil). O compromisso ou promessa de compra e venda tem natureza jurídica de um contrato preliminar especial ou sui generis. Preliminar, pois prepara a contratação definitiva da compra e venda entre os contratantes através da futura celebração de escritura pública de venda e compra do bem imóvel após a integralização do preço ajustado, mas com cessão imediata da posse, vinculando os contratantes a uma futura contratação definitiva.
Os autores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho apontam o compromisso de compra e venda como “contrato preliminar que tem por objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido após a quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante” (“Novo Curso de Direito Civil” – V 4, T. II, São Paulo: Saraiva, 2008, p. 39).
 
 

O posicionamento de Nelson Ney Junior e Rosa Maria Nery diverge do entendimento da banca, senão veja-se trecho do Código Civil comentado:

"Apesar da referência à expressão "instrumento preliminar" no art. 1.418, CC, o compromisso de compra e venda não é contrato preliminar, não é contrato-promessa. É contrato definitivo, porque não se cria a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido, mas, efetivamente, já se declara o que é necessário à aquisição do imóvel: há já uma declaração de vender e de comprar (correspondentes ao conttrato prometido).

Resposta da banca: "Certo"

Muito cuidado com esta questão!

O caráter do contrato de promessa de compra e venda é assunto dos mais polêmicos.

Para Silvio Rodrigues, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald ele tem caráter preliminar.
Para Silvo de Sávio Venosa, Maria Helena Diniz, Carlos Roberto Gonçalves, Flávio Tarturce trata-se de contrato definitivo.

A questão deveria ter sido anulada por afrontar o art. 33 da Resolução do CNJ n. 75/2009 (“as questões da prova objetiva seletiva serão formuladas de modo a que, necessariamente, a resposta reflita a posição doutrinária dominante ou a jurisprudência pacificada dos Tribunais Superiores”).

Vitor a resolução do CNJ só vale para os concursos da magistratura.