Vamos analisar a questão sobre incorporação e condomínio no contexto do Registro de Imóveis, com base na Lei 4.591 de 1964, que regula o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.

Alternativa A: Esta é a alternativa correta. De acordo com o artigo 44 da Lei 4.591/1964, para a averbação da construção e registro de instituição de condomínio, quando o plano inicial não for modificado, é suficiente um requerimento que enumere as unidades, fazendo referência à documentação arquivada com o registro da incorporação. Além disso, é necessário o certificado de conclusão da edificação, mas não é exigida a anuência unânime dos condôminos. Essa condição facilita o processo e é uma prática comum nos registros imobiliários para agilizar a burocracia quando não há alterações no projeto inicial.

Exemplo prático: Imagine um condomínio planejado para ter 50 apartamentos. Se a construção é concluída conforme o projeto inicial, a incorporação pode ser registrada sem a necessidade de uma nova aprovação unânime dos proprietários.

Alternativa B: Incorreta. A apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND) é obrigatória para a averbação da construção e registro da instituição de condomínio, conforme a legislação previdenciária e a própria Lei 4.591/1964. A apresentação de documento que comprove a inexistência de débitos relativos à empresa incorporadora não substitui a CND da obra específica.

Alternativa C: Incorreta. O prazo para a qualificação registrária da incorporação imobiliária não é de 30 dias. O prazo mencionado na Lei 4.591/1964 e regulamentações associadas tende a ser menor, geralmente em torno de 15 dias, salvo disposições específicas em normas locais. Assim, a informação de 30 dias não está correta.

Alternativa D: Incorreta. A existência de ações judiciais contra os alienantes do terreno ou o incorporador, por si só, não impede o registro da incorporação, a menos que tais ações resultem em penhora ou outra restrição que comprometa o imóvel. A Lei 4.591/1964 não prevê impedimento automático apenas pela existência de ações indenizatórias.

Estrategia de Interpretação: Ao lidar com questões de legislação específica, sempre busque identificar palavras-chave e conceitos que são tratados diretamente na legislação. Neste caso, termos como "anuência unânime", "certidão negativa de débito" e "qualificação registrária" são essenciais para a análise correta da questão.

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N O R M A S D E S E R V I Ç O  - CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS  - TOMO II  - Provimento 58/89

224. A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a  apresentação do respectivo instrumento público ou particular, que caracterize e identifique as unidades autônomas, ainda que implique atribuição de unidades aos condôminos, acompanhado do projeto aprovado e do "habite-se". 

224.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não  tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos.

Lei 4.591: § 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

B) É dispensável a apresentação da certidão negativa de débito – CND relativa à obra, por ocasião da averbação da construção e do registro da instituição de condomínio, quando o incorporador já tiver apresentado documento comprobatório de inexistência de débito para com a Previdência Social relativo à empresa incorporadora, quando do requerimento de registro da incorporação

Lei 4591, Art. 63, § 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

B)

N O R M A S D E S E R V I Ç O - CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS - TOMO II - Provimento 58/89, cap. XX:

211. Deve ser exigido, das empresas em geral, documento comprobatório de inexistência de débito para com a Previdência Social, por ocasião do requerimento de registro de incorporações.

212. O incorporador, particular, construtor ou empresa de comercialização de imóveis, não vinculados à Previdência Social, deverão apresentar, apenas em relação ao imóvel, o documento de inexistência de débito concernente aos responsáveis pela execução das obras, por ocasião da averbação da construção do prédio ou unidade imobiliária

NORMAS DE SERVIÇO CAP XX ITEM 219.1.

• Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência dos condôminos