Análise da Questão

O tema central versa sobre ações locatícias e aspectos técnicos do procedimento, prazos e provas no âmbito da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), exigindo conhecimento tanto da legislação quanto da jurisprudência atualizada do STJ. O candidato a Juiz de Direito deve saber interpretar esses dispositivos e as posições dos tribunais superiores.

Legislação e Jurisprudência Aplicáveis

Destaca-se o art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/1991:
“As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada 60 (sessenta) dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas.”

Segundo o STJ (REsp 2.003.209-PR), o prazo de 60 dias não é decadencial, mas sim um intervalo mínimo entre solicitações.

Doutrina: Silvio de Salvo Venosa confirma tal interpretação, esclarecendo que não se trata de prazo extintivo de direito.

Comentário Alternativa Correta

Alternativa B é a correta. O prazo de sessenta dias serve como um intervalo entre requerimentos de prestação de contas, não como limitação ao exercício desse direito (nem decadencial, nem prescricional). O locatário pode, a cada 60 dias, exigir a comprovação, o que evita pedidos excessivamente frequentes.

Exemplo prático: um locatário pede prestação de contas hoje e novamente após 45 dias, o locador pode indeferir o novo pedido, pois não completou o intervalo mínimo. Mas se passar 120 dias, a solicitação ainda será possível; não há preclusão.

Análise das Alternativas Incorretas

A) Errada. A sentença revisional pode sim alterar o indexador, respeitando a legislação vigente e fundamentação técnica, conforme necessidade da equidade ou observadas distorções (Lei 8.245/91, art. 68 e art. 19).

C) Incorreta. Não é necessária a prova da propriedade para ações de despejo; basta demonstrar a posse ou legitimidade do locador, inclusive pela mera titularidade locativa, nos termos do art. 9º e art. 59 da Lei nº 8.245/91.

D) Errada. O prazo máximo de renovação compulsória é de 5 anos (art. 51, §1º, Lei 8.245/91), mesmo que o contrato original exceda esse período; não há exceção prevista como na alternativa.

E) Incorreta. A ação própria para retomada do imóvel pelo adquirente é a ação de despejo por denúncia motivada e não a de imissão na posse (art. 8º, Lei 8.245/91).

Pegadinha: O uso do termo "decadencial" na alternativa B tendia a confundir com prazos extintivos, mas o texto legal e o STJ não fazem essa associação.

Mantenha-se atento às distinções entre prazos decadenciais, prescricionais e intervalares em provas, e sempre localize o fundamento legal e o entendimento consolidado dos tribunais. Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

Gabarito B

Letra A. Errada. Lei de locação, Art. 69, §1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Letra B. Correto. REsp 2003209, info 753 do STJ.

Letra C. Errada. Não são todas ações de despejo que devem ser instruídas com prova de propriedade do imóvel ou compromisso. Nesse sentido o art. 60 da Lei de Locação: Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Letra D. Errada. O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de cinco anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período. Info 737 do STJ.

Letra E. Errada. Para a retomada da posse direta por adquirente de imóvel objeto de contrato de locação, o rito processual adequado é o da ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. Info 751 do STJ.

B) Segundo o STJ, o art. 54, §2º, da lei 8.245/61 não estabelece prazo decadencial de 60 dias para que se formule pedido de prestação de contas no seio de contrato de locação em shopping center, mas sim estatui uma periodicidade mínima para essa prestação.

(REsp 2003209 / PR, DJe 30/09/2022)

duvide de assertivas peremptórias!

Prazo de 60 dias para o locatário de loja de shopping exigir prestação de contas não é decadencial. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que o período de 60 dias mencionado no  se refere à periodicidade mínima para que o locatário de loja em shopping center formule pedido de prestação de contas, e não ao prazo decadencial para o exercício de tal direito. Segundo o dispositivo, "as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada 60 dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas".

Locador alegou decadência do direito de exigir contas

A decisão teve origem em ação de exigir contas ajuizada por uma empresa do ramo de calçados, com objetivo de conferir lançamentos realizados em boletos de cobrança decorrentes de seu contrato de locação comercial. Na primeira fase do procedimento, o locador foi condenado a prestar as contas exigidas, relativas a todo o período contratual. Em recurso ao Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), ele alegou que teria havido a decadência do direito da locatária de exigir as contas pleiteadas, em razão de ter sido ultrapassado o prazo de 60 dias previsto na Lei do Inquilinato – tese não acolhida pelo tribunal, o qual consignou que não se trata de prazo decadencial, mas apenas de uma periodicidade mínima estabelecida para a prestação de contas. O tribunal observou que, ante a natureza pessoal da ação de exigir contas, ela está sujeita ao prazo prescricional geral de 10 anos, previsto no .

Exigência de prestação de contas é uma faculdade do locatário

No julgamento do recurso especial, a ministra Nancy Andrighi destacou que o artigo 54, parágrafo 2º, da Lei 8.245/1991 confere ao locatário a faculdade de exigir a prestação de contas a cada 60 dias na via extrajudicial, o que não inviabiliza o ajuizamento da ação de exigir contas. "O prazo de 60 dias previsto no artigo 54, parágrafo 2º, da Lei 8.245/1991 não é decadencial, isto é, não impõe a perda de direito ao locatário pelo não exercício de tal faculdade nesse mencionado prazo", afirmou a relatora. A magistrada ponderou que a lei estabeleceu esse prazo apenas para evitar que uma sucessão de pedidos de prestação de contas cause prejuízos à administração do shopping: "Da leitura do referido preceito legal, não se infere outra conclusão que não a de que o prazo de 60 dias se refere a um intervalo mínimo a ser respeitado pelo locatário para promover solicitações dessa natureza, dada, certamente, a complexidade das relações locatícias nesses centros comerciais". Quanto à extinção da pretensão judicial de exigir contas, Nancy Andrighi endossou o entendimento do tribunal de origem, no sentido de que se aplica o prazo prescricional geral de 10 anos, ante a ausência de previsão de prazo específico. .

O prazo de 60 dias para exigir prestação de contas, previsto no art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91, refere-se a um intervalo mínimo a ser respeitado pelo locatário para promover solicitações desta natureza e, portanto, não é decadencial.

Art. 54 (...) § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

STJ. 3ª Turma. REsp 2003209-PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 27/09/2022 (Info 753).

Fonte: DOD.