Phillype é titular de uma fração de tempo de 14 dias em uma ...
Phillype é titular de uma fração de tempo de 14 dias em uma unidade autônoma do Solar Lunar Resort, empreendimento localizado em Bonito/MS e organizado sob o regime de condomínio em multipropriedade. Inadimplente com as contribuições condominiais há três meses, Phillype decide alienar sua fração de tempo. Sem qualquer comunicação prévia aos demais multiproprietários da unidade ou à administração condominial, a qual não foi consultada nem se pronunciou sobre a existência de débitos ou concordância com a alienação, Phillype celebrou escritura pública de compra e venda de sua fração de tempo com Andrea, que levou o título a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Após o registro, a administração do condomínio ajuíza ação de cobrança contra Andrea, exigindo o pagamento integral das cotas condominiais em atraso deixadas por Phillype. Concomitantemente, Miriam, outra multiproprietária da mesma unidade, ajuíza ação anulatória, alegando violação ao seu direito de preferência na aquisição da fração de tempo.
Considerando o ordenamento jurídico brasileiro e a disciplina do condomínio em multipropriedade no Código Civil, é correto afirmar que:
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Gabarito: B
Fundamento decisivo: Código Civil, art. 1.358-L, caput: "A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários." No caso, a alienação da fração de tempo por Phillype a Andrea não dependia de comunicação prévia aos demais multiproprietários ou à administração condominial; além disso, o Código Civil, art. 1.345, dispõe que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.", incidindo também na multipropriedade, em que há obrigação de pagar contribuição condominial (art. 1.358-J, I).
- Em multipropriedade, verifique primeiro se a lei exige anuência ou cientificação para a transferência; aqui, o art. 1.358-L resolve diretamente esse ponto.
- Se a questão envolver cotas condominiais anteriores à compra, aplique o art. 1.345: o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio.
- Não presuma direito de preferência legal entre multiproprietários sem previsão expressa; pela base, o Código Civil não o institui automaticamente nessa hipótese.
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Comentários
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A alternativa B está correta.
A responsabilidade pelos débitos condominiais na multipropriedade, assim como no condomínio edilício tradicional, tem natureza propter rem, ou seja, a dívida acompanha o imóvel. Portanto, Andrea, como nova adquirente, responde pelas dívidas deixadas por Phillype. Essa regra geral está prevista no artigo 1.345 do Código Civil:"Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.". Ao mesmo tempo, a alienação é válida, a lei não estabelece um direito de preferência legal em favor dos demais multiproprietários, conforme o § 1º do artigo 1.358-L do Código Civil.
Fonte: estratégia concurso.
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição.
Além disso, aplicável o art. 1.345 do CC acerca do condomínio edilício:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Isso porque:
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das , e .
EM RESUMO:
- O titular da fração é livre para vender sua fração de tempo;
- Via de regra, não existe direito de preferência, salvo e os condôminos assim especificarem no instrumento de instituição;
- A obrigação de pagamento de cotas condominiais é propter rem, uma vez que aplicável o art. 1.345 do CC;
FGV adora essa multipropriedade.
não há direito de preferência em condomínio em multipropriedade, salvo se previsto na instituição ou na convenção do condomínio
- Venda no Condomínio Tradicional (Bem Indivisível): Se um condômino quer vender sua parte, ele é obrigado a oferecer primeiro aos outros condôminos (direito de preferência legal).
- Venda na Multipropriedade (Fração de Tempo): O multiproprietário pode vender sua semana/quinzena para qualquer pessoa, sem precisar avisar ninguém (não tem preferência legal), exceto se o regulamento do prédio disser o contrário.
As cotas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, têm caráter ambulatorial e acompanham a coisa (o imóvel/fração), independentemente de quem seja o novo proprietário. Sendo assim, pelo fato de Andrea ter adquirido a fração de tempo, ela herda as dívidas deixadas por Phillype perante o condomínio, cabendo a ela pagar e, se quiser, entrar com ação de regresso contra ele depois.
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