Após o cancelamento do registro de uma promessa de compra e
venda de lote por distrato devidamente averbado, a empresa
Loteamentos Harmonia Celeste Ltda. requereu, ao Registro de
Imóveis, o registro de nova venda do mesmo lote a outro
comprador. No distrato anterior, constava cláusula de devolução
parcelada dos valores pagos pelo adquirente, que foi
devidamente localizado e ficou ciente do distrato, mas, na data
do novo pedido de registro, a restituição ainda não havia sido
iniciada. O oficial registrador, ao analisar o título, recusou o
registro, alegando que não havia sido comprovado o início do
pagamento ao adquirente anterior. Considerando a Lei nº 13.786/2018 e o ordenamento jurídico
brasileiro, é correto afirmar que:

Question

Após o cancelamento do registro de uma promessa de compra e
venda de lote por distrato devidamente averbado, a empresa
Loteamentos Harmonia Celeste Ltda. requereu, ao Registro de
Imóveis, o registro de nova venda do mesmo lote a outro
comprador. No distrato anterior, constava cláusula de devolução
parcelada dos valores pagos pelo adquirente, que foi
devidamente localizado e ficou ciente do distrato, mas, na data
do novo pedido de registro, a restituição ainda não havia sido
iniciada. O oficial registrador, ao analisar o título, recusou o
registro, alegando que não havia sido comprovado o início do
pagamento ao adquirente anterior. Considerando a Lei nº 13.786/2018 e o ordenamento jurídico
brasileiro, é correto afirmar que: Alternativa A: o registrador agiu corretamente, pois o novo registro só pode
ser efetuado após o início da restituição do valor pago ao
adquirente anterior, na forma e condições pactuadas no
distrato, sendo essa comprovação indispensável à legalidade
do ato;  Ou Alternativa B: a recusa é indevida, pois o distrato já fora averbado e, uma
vez cancelado o registro anterior, o lote volta
automaticamente à disponibilidade do loteador, podendo a
restituição ser feita em momento posterior, sem necessidade
de prova imediata; Ou Alternativa C: o novo registro é possível mediante declaração expressa do
loteador afirmando ter iniciado a restituição, bastando que o
distrato preveja os valores e prazos de devolução, não sendo
exigido documento comprobatório do pagamento;  Ou Alternativa D: o registro pode ser efetuado mesmo antes do início da
restituição, desde que o distrato preveja parcelamento
superior a 12 meses, hipótese em que a exigência de
comprovação do pagamento inicial fica suspensa até o
vencimento da primeira parcela; Ou Alternativa E: a exigência de prova da restituição aplica-se apenas ao
cancelamento do registro anterior, não alcançando o novo
registro, cabendo ao comprador lesado buscar eventual
ressarcimento pela via judicial.

Qconcursos · Accepted Answer

Alternativa [A] o registrador agiu corretamente, pois o novo registro só pode
ser efetuado após o início da restituição do valor pago ao
adquirente anterior, na forma e condições pactuadas no
distrato, sendo essa comprovação indispensável à legalidade
do ato;  Gabarito: AFundamento decisivo: Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, § 2º, incluído pela Lei nº 13.786/2018: “Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.” Como o adquirente anterior foi localizado, teve ciência do distrato e a restituição ainda não havia sido iniciada, a exceção legal não incide e o registrador tinha de recusar o novo registro.Tema central: Registro de nova venda de loteAnálise das alternativasACertaA alternativa A está correta porque reproduz o requisito legal expresso para o registro de nova venda após o cancelamento do registro anterior por distrato: é indispensável comprovar o início da restituição ao titular do registro cancelado, na forma e condições pactuadas. No caso, o adquirente anterior foi localizado e cientificado, de modo que não se aplica a dispensa legal prevista apenas para hipóteses de não localização ou não manifestação. Sem essa comprovação, o novo registro não pode ser efetuado.BErradaEstá errada porque o cancelamento do registro anterior por distrato, embora necessário, não basta por si só para autorizar o registro da nova venda. O art. 32-A, § 2º, impõe requisito adicional e específico: a comprovação do início da restituição ao adquirente anterior. Portanto, não há disponibilidade registral automática do lote apenas com a averbação do distrato.CErradaEstá errada porque a lei exige comprovação do início da restituição, e não mera declaração unilateral do loteador. Afirmar que iniciou o pagamento não substitui a prova do requisito legal. A base é expressa ao apontar a inadmissibilidade de substituir a comprovação material por simples declaração.DErradaEstá errada porque o art. 32-A, § 2º, não prevê nenhuma exceção fundada em parcelamento superior a 12 meses, nem suspende a exigência de comprovação até o vencimento da primeira parcela. As únicas hipóteses de dispensa são taxativamente as de não localização ou não manifestação do adquirente, nos termos legais.EErradaEstá errada porque a exigência legal incide exatamente sobre o registro do contrato de nova venda. A literalidade do dispositivo é direta ao condicionar esse novo registro à comprovação do início da restituição. Logo, não se trata de requisito restrito ao cancelamento do registro anterior.Pegadinha da questãoA banca explorou a confusão entre averbação do distrato com cancelamento do registro anterior e liberação automática do lote para nova venda. A lei não admite essa automatização: exige ainda a comprovação do início da restituição, salvo nas hipóteses legais de dispensa.Dica para questões semelhantesEm nova venda de lote após distrato, verifique se a lei exige requisito adicional além do cancelamento do registro anterior.No art. 32-A, § 2º, a regra é a comprovação do início da restituição; a dispensa é excepcional e só cabe nas hipóteses legais expressas.Não aceite alternativa que troque “comprovação” por mera declaração unilateral quando a base legal exigir prova do fato.Se a alternativa criar exceção temporal ou material não prevista no texto legal, ela contraria a literalidade do dispositivo.

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Gabarito comentado

Gabarito: A

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