Gabarito: C

Fundamentação:

ALTERNATIVA A – INCORRETA: o FGHab tem natureza pública e patrimônio próprio, o que afasta a possibilidade de se estabelecer um privilégio real para os débitos que garante;

A afirmativa está errada porque o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab) possui natureza jurídica privada, conforme o Artigo 20. Além disso, a constituição do patrimônio de afetação é justamente o mecanismo que permite a segregação de ativos e o privilégio real para as garantias. Contradição ao Artigo 20 da Lei nº 11.977/2009.

ALTERNATIVA B – INCORRETA: a faculdade de constituição do patrimônio de afetação somente pode ser realizada pelos agentes financeiros que optarem por aderir ao FGHab;

A afirmação está incorreta, pois a faculdade de constituir o patrimônio de afetação é da estrutura do Fundo (administradora) para garantir as coberturas previstas, e não um ato de escolha individual dos agentes financeiros. Contradição ao Artigo 21, caput.

ALTERNATIVA C – CORRETA: o patrimônio de afetação pode ser constituído na situação descrita, no Registro de Títulos e Documentos, não se comunicando com o restante do patrimônio do FGHab;

A alternativa está correta pois reproduz fielmente a autorização legal para a segregação patrimonial (afetação) e indica corretamente o RTD como o foro competente para o registro, garantindo a incomunicabilidade dos bens.

Art. 21. É facultada a constituição de patrimônio de afetação para a cobertura de que trata o inciso II do caput do art. 20, que não se comunicará com o restante do patrimônio do FGHab, ficando vinculado exclusivamente à garantia da respectiva cobertura, não podendo ser objeto de penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão ou qualquer ato de constrição judicial decorrente de outras obrigações do Fundo. Parágrafo único. A constituição do patrimônio de afetação será feita por registro em cartório de registro de títulos e documentos.

ALTERNATIVA D – INCORRETA: a constituição do patrimônio de afetação é uma exigência para a submissão de qualquer dívida à garantia do FGHab, de modo que os recursos públicos devem ser utilizados apenas de maneira subsidiária;

A alternativa está errada ao transformar uma faculdade em obrigação. O texto legal é claro ao dizer que a constituição é facultada, sendo uma opção de gestão do fundo e não um requisito de validade para toda e qualquer garantia. Contradição ao Artigo 21, caput.

ALTERNATIVA E – INCORRETA: a constituição do patrimônio de afetação somente é admitida para garantir, direta ou indiretamente, parte do risco em operações de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

A afirmação é incorreta por ser restritiva e omitir os efeitos jurídicos essenciais (incomunicabilidade e impenhorabilidade) e o rito registral no RTD, que qualificam a alternativa C como a resposta técnica completa para o cargo de delegatário. Contradição lógica ao Artigo 21 e seu Parágrafo único.

Fonte: Artigos 20 e 21 da Lei nº 11.977/2009.

Art. 20. Fica a União autorizada a participar, observadas suas disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas dotações anuais, do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), que terá por finalidades: 

I - garantir o pagamento aos agentes financeiros de prestação mensal de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, devida por mutuário final, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta reais);   

II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte ou invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta reais); e   

III - garantir, direta ou indiretamente, parte do risco em operações de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, contratadas a partir de 1º de junho de 2022, para famílias com a renda mensal de que trata o inciso III do § 6º do art. 3º desta Lei, no âmbito dos programas habitacionais do governo federal estabelecidos em lei.    

IV – garantir, direta ou indiretamente, parte do risco em operações de crédito para melhorias habitacionais em áreas urbanas, com mutuários com a renda familiar mensal de que tratam as alíneas “a” e “b” do inciso I do caput do art. 5º da Lei nº 14.620, de 13 de julho de 2023.

§ 1o As condições e os limites das coberturas de que tratam os incisos I e II deste artigo serão definidos no estatuto do FGHab, que poderá estabelecer os casos em que será oferecida somente a cobertura de que trata o inciso II.

§ 1º-A. As contratações realizadas a partir de 1º de junho de 2022 somente poderão contar com as coberturas de que tratam os incisos I, III e IV do caput deste artigo para as quais as condições e os limites tenham sido estabelecidos no estatuto do FGHab.  

§ 2o O FGHab terá natureza privada e patrimônio próprio dividido em cotas, separado do patrimônio dos cotistas. 

§ 3o Constituem patrimônio do FGHab: 

I - os recursos oriundos da integralização de cotas pela União e pelos agentes financeiros que optarem por aderir às coberturas previstas no caput deste artigo; 

II – os rendimentos obtidos com a aplicação das disponibilidades financeiras em títulos públicos federais e em ativos com lastro em créditos de base imobiliária, cuja aplicação esteja prevista no estatuto social;  

III – os recursos provenientes da recuperação de prestações honradas com recursos do FGHab; 

IV - as comissões cobradas com fundamento no caput deste artigo; e    

V – outras fontes de recursos definidas no estatuto do Fundo. 

Por isso a nota mais alta da prova foi 7,2

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O SFH e o SFI são como se fossem os "regimes de bens" que existem no casamento, só que para financiamentos imobiliários. Na hora que uma pessoa quer financiar um imóvel, ela vai usar algum desses regimes: o SFH para pessoas de baixa renda, usado no minha casa minha vida; ou o SFI, usado por pessoas que não são de baixa renda.

Cada regime possui regras próprias, como limite de valor dos imóveis, renda mínima e máxima, taxas de juros que os bancos podem cobrar e tipos de imóveis (ex: SFH só financia residenciais e urbanos; já o SFI pode financiar residenciais, comerciais ou rurais). Se uma pessoa pegar um financiamento com um banco para comprar uma casa no regime do SFH, ela pode optar por contratar o fundo garantidor da habitação popular (FGHab). No SFI, os usuários contratam seguros privados, que costumam ser caros e inacessíveis para o público de baixa renda do SFH. Então, o poder público criou o FGHab para proteger os usuários do SFH com preços menores e condições facilitadas.

O FGHab funciona como um fundo de investimento: mantido com o dinheiro pago em parcelas mensais pelos segurados (clientes do SFH) + dinheiro investido pelo poder público (maior cotista) + bancos e outros investidores privados (cotistas minoritários), sendo gerido pela Caixa Econômica. Quando um usuário do SFH contratante do "seguro" do FGHab fica inválido ou morre antes de terminar de pagar as parcelas do empréstimo do imóvel, o FGHab, conforme o plano, tira dinheiro do fundo para ajudar nas parcelas ou quitar tudo o que estava faltando.

Sendo um fundo, o FGHab opera comprando e vendendo papéis como LCIs (letras de crédito imobiliário) ou CRIs (certificados de recebíveis imobiliários). Ademais, os investidores (bancos, investidores privados e a União) recebem o rendimento do dinheiro depositado de acordo com o benchmark escolhido, como o CDI ou IPCA. Por isso, o FGHab precisa de capital de giro e está sujeito a prejuízos caso investimentos deem errado ou ocorram crises financeiras nacionais e/ou mundiais.

Nesse cenário, o patrimônio de afetação "segrega" o patrimônio afetado, ficando PROIBIDO de ser gasto com qualquer dívida alheia ao negócio destinado. Se uma parte do dinheiro do FGHab equivalente a R$ 1 milhão for afetado a custear indenizações por morte ou invalidez, significa que, mesmo diante de uma grande crise financeira nacional em que muita gente precise receber o "seguro" do FGHab em razão de desemprego, fazendo o fundo quebrar/ficar sem caixa para seus papéis (muito saque, pouco aporte ou queda no CDI), aquele R$ 1 milhão afetado não poderá ser gasto com nenhuma dessas outras dívidas. Ele fica "trancado" e reservado exclusivamente para pagar indenizações de morte ou invalidez.

Esse patrimônio de afetação sobre parte do FGHab é registrado no registro de títulos e documentos (RTD), assim como são registradas todas as afetações sobre negócios que não envolvem imóveis específicos (se envolver imóvel com matrícula, a afetação é averbada no registro de imóveis).