Guilherme, empresário de sucesso, está em dúvida sobre a su...

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Q3914458
Direito Notarial e Registral Registro Público em Leis Especiais ,
Ano: 2026 Banca: FGV Órgão: TJ-MS Prova: FGV - 2026 - TJ-MS - Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Provimento |
Q3914458 Direito Notarial e Registral
Guilherme, empresário de sucesso, está em dúvida sobre a submissão de determinado loteamento ao regime de afetação. Então, ele buscou maiores informações sobre a temática, tomando conhecimento de que, a critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.
De acordo com a narrativa e considerando as disposições da Lei nº 6.766/1979, analise as afirmativas a seguir.

I. Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.
II. No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, veda-se que o produto da cessão passe a integrar o patrimônio de afetação.
III. Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

Está correto o que se afirma em:
Alternativas

Gabarito comentado

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Gabarito: D

Fundamento decisivo: Lei nº 6.766/1979, art. 18-A, §§ 2º, 4º e 5º: “§ 2º Os bens e direitos integrantes do loteamento objeto do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes. § 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação. § 5º Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.” No caso narrado, a assertiva I reproduz a restrição legal do § 2º, a III corresponde ao § 5º, e a II contraria o § 4º ao afirmar vedação onde a lei determina integração do produto da cessão ao patrimônio de afetação.

Tema central: Patrimônio de afetação no loteamento
Análise das alternativas
A
Errada
Incorreta, porque considera correta apenas a assertiva I. A assertiva III também está correta, nos termos do art. 18-A, § 5º, da Lei nº 6.766/1979, que exige anuência ou ciência da instituição financiadora na comercialização dos lotes em loteamentos financiados.
B
Errada
Incorreta, porque toma como correta a assertiva II, mas ela contraria diretamente o art. 18-A, § 4º, da Lei nº 6.766/1979. A lei não veda a integração do produto da cessão ao patrimônio de afetação; ao contrário, determina expressamente que esse produto também passará a integrá-lo.
C
Errada
Incorreta, porque considera correta apenas a assertiva III. A assertiva I também está correta, por reproduzir o art. 18-A, § 2º, da Lei nº 6.766/1979, que limita a constituição de garantia real sobre os bens e direitos do patrimônio de afetação à operação de crédito com destinação integral legalmente prevista.
D
Certa
A alternativa D está correta porque resulta do confronto direto das assertivas com a literalidade do art. 18-A da Lei nº 6.766/1979. A assertiva I corresponde ao § 2º, que restringe a garantia real aos casos em que o produto da operação seja integralmente destinado à infraestrutura e à entrega dos lotes urbanizados. A assertiva III corresponde ao § 5º, que exige, nos loteamentos financiados, anuência ou ciência da instituição financiadora, conforme o contrato. Já a assertiva II está errada porque o § 4º dispõe exatamente o oposto do que ela afirma: o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.
E
Errada
Incorreta, porque pressupõe a correção da assertiva II. Isso é juridicamente impossível diante do art. 18-A, § 4º, da Lei nº 6.766/1979, que afirma o ingresso do produto da cessão no patrimônio de afetação, e não sua exclusão.
Pegadinha da questão
A banca explorou a inversão do § 4º do art. 18-A: a assertiva II diz que se veda a integração do produto da cessão ao patrimônio de afetação, quando a lei diz exatamente que ele também passará a integrá-lo. Também havia risco de erro em III por trocar a fórmula legal “anuência ou ciência” por uma leitura mais restrita.
Dica para questões semelhantes
  • Quando a questão tratar do art. 18-A da Lei nº 6.766/1979, confira se a alternativa reproduz os advérbios restritivos da lei, como “somente” e “integralmente”.
  • Em cessão de direitos creditórios no loteamento afetado, o ponto decisivo é objetivo: o produto da cessão também integra o patrimônio de afetação.
  • Em loteamento financiado, não reduza a exigência legal a uma única forma: a lei admite “anuência ou ciência” da financiadora, conforme o contrato.

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Comentários

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estou muito cansado

Gabarito: C

Fundamentação das Proposições:

Proposição I: "Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes." CORRETA: A assertiva reflete exatamente a restrição imposta pelo legislador para proteger a destinação do patrimônio de afetação no loteamento, garantindo que os ativos não sejam desviados para outras atividades do loteador. Fundamentação no Art. 45-B da Lei nº 6.766/1979.

Proposição II: "No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, veda-se que o produto da cessão passe a integrar o patrimônio de afetação." INCORRETA: Ao contrário do que afirma a proposição, o produto da cessão de direitos creditórios deve integrar o patrimônio de afetação, conforme determina expressamente o § 1º do Art. 45-B da Lei nº 6.766/1979.

Proposição III: "Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento." CORRETA: A norma estabelece a necessidade de integração entre a comercialização e o financiamento para assegurar a saúde financeira do empreendimento e o controle da garantia pela instituição financeira. Fundamentação no Art. 45-B, § 2º da Lei nº 6.766/1979.

Fonte: Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), Art. 45-B, caput e parágrafos (incluídos pela Lei nº 14.382/2022).

Por mais comentários positivos do que os desmotivadores.

As respostas estão no Art. 18-A da Lei 6.766/79, incluídos pela Lei 14.620/2023.

Art. 18-A. A critério do loteador, o loteamento poderá ser submetido ao regime da afetação, pelo qual o terreno e a infraestrutura, bem como os demais bens e direitos a ele vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do loteador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução do loteamento correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.      

(...)

§ 3º Os bens e direitos integrantes do loteamento somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à implementação da infraestrutura correspondente e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.      (ASSERTIVA I - CORRETA)

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização dos lotes componentes do loteamento, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação.     (ASSERTIVA II -INCORRETA)

(...)

§ 6º Nos loteamentos objeto de financiamento, a comercialização dos lotes deverá contar com a anuência ou a ciência da instituição financiadora, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.     (ASSERTIVA III - CORRETA)

(...)

Mapa Mental: Regime de Afetação em Loteamentos (Lei 14.620/23)

• CONCEITO (Art. 18-A) 

• Separação Patrimonial: Terreno + Infraestrutura + Direitos ficam apartados do patrimônio geral do loteador. 

• Finalidade: Consecução do loteamento e entrega aos adquirentes. 

• Incomunicabilidade: Não responde por dívidas gerais do loteador (apenas obrigações do loteamento). 

• REGRAS DE CRÉDITO E GARANTIA

• Garantia Real (§ 3º): Permitida apenas se o crédito for 100% para a obra e entrega. 

• Cessão de Créditos (§ 4º): O valor recebido pela venda dos lotes INTEGRA a afetação. 

• Administração (§ 5º): Recursos financeiros são geridos pelo próprio loteador. 

• RELAÇÃO COM FINANCIADORES

• Controle de Vendas (§ 6º): Exige anuência/ciência do banco conforme contrato. 

• Responsabilidade (§ 7º): A garantia/cessão não transfere obrigações do loteador para o credor. 

• FORMALIZAÇÃO E EXTINÇÃO

• Constituição (Art. 18-B): Averbação de termo no Registro de Imóveis (pode haver ônus anterior). 

• Fiscalização (Art. 18-C): Comissão de Representantes ou Prefeitura podem nomear fiscal. 

• Extinção (Art. 18-E): Pela averbação do Termo de Verificação de Obras (TVO) e registro dos títulos dos adquirentes. 

• Proteção na Falência (Art. 18-F): A falência do loteador não atinge o patrimônio de afetação.

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