Gabarito: A) É possível a execução da hipoteca, em razão da inadimplência da construtora.

Interpretação e tema central: O tema central é a eficácia da hipoteca diante da inadimplência, especialmente quando terceiros adquirem o imóvel.

Aplica-se o art. 1.419 do Código Civil: “Pelo contrato de hipoteca, o devedor ou terceiro oferece ao credor um bem imóvel (…) como garantia do cumprimento de uma obrigação.” Já o art. 1.476 autoriza que o adquirente possa purgar a mora, sub-rogando-se nos direitos, mas não extingue, por si só, o ônus hipotecário.

Segundo STJ (REsp 1.111.829/SP), a hipoteca regularmente registrada tem eficácia erga omnes, obrigando inclusive terceiros adquirentes. A doutrina de Orlando Gomes reforça: a hipoteca confere ao credor direito de sequela, ou seja, segue o bem onde quer que esteja. Assim, se José e Maria receberam as unidades já hipotecadas, elas continuam respondendo pelo débito da construtora.

Exemplo prático: José vende um imóvel livre de ônus. O comprador hipoteca o imóvel a um banco. Se José readquire o imóvel (ou unidade dele) antes de a dívida ser quitada, permanece o ônus hipotecário, podendo o banco executar a garantia, caso haja inadimplemento.

Justificativa da alternativa correta: A execução da hipoteca é possível, pois a garantia foi válida e regularmente constituída. A inadimplência da construtora autoriza o Banco Y a executar a hipoteca sobre as unidades dadas em garantia, mesmo que José e Maria tenham readquirido as unidades. O direito do credor hipotecário é preservado (direito de sequela), conforme legislação e jurisprudência citadas.

Análise das alternativas incorretas:

B) Incorreta. A hipoteca, mesmo posterior à permuta, prevalece e tem eficácia contra terceiros, inclusive adquirentes, desde que registrada (STJ e art. 1.419, CC).

C) Incorreta. A hipoteca abrange não só o terreno, mas também as unidades e benfeitorias nele construídas (REsp 1.200.856/RS e Caio Mário da Silva Pereira).

D) Incorreta. A hipoteca pode ser extinta na remição pelo devedor, conforme autoriza a legislação civil.

Pegadinhas: Cuidado com termos como “livre de ônus” no passado: a hipoteca surgiu depois, vinculando novos proprietários.

Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

Acredito que a questão esteja com a resposta errada, senão vejamos:

Aplicação da boa-fé objetiva na fase contratual – Súmula 308, STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante terceiros adquirentes de boa-fé (terceiros adquirentes das unidades) – caso da ENCOL.

 Pelo teor da Súmula, a boa-fé objetiva caracterizada pela pontualidade contratual, vence a hipoteca, que passa a ter efeito inter partes (entre a construtora e o agente financeiro). Isso porque a boa-fé objetiva é preceito de ordem pública (Enunciado 363, CJF/STJ).

Prof. Flávio Tartuce

 

Concordo com o colega.Segue algumas jurisprudências que ilustram o tema:APELAÇÃO CIVEL AC 350560 1996.51.01.002175-2 (TRF2)HIPOTECA EM FAVOR DO FINANCIADOR DA CONSTRUTORA -TERCEIRO PROMISSÁRIO COMPRADOR -INEFICÁCIA -QUITAÇÃO DO IMÓVEL -ESCRITURA DEFINITIVA. SÚMULA 308, DO STJ.1. Impossibilidade de os terceiros adquirentes serem atingidos pela hipoteca instituída pela construtora ao agente financiador.2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308, do STJ.3. No tocante à escritura definitiva, a parte autora tem o direito a sua obtenção, vez que incontroversa a quitação do imóvel, conforme documento acostado aos autos às fls. 22/24.4. Recurso providoTRF2 - 12 de Julho de 2005 AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO AgRg no Ag 706465 GO...CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCIADOR. ADQUIRENTES DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. IMPROVIMENTO. I. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). II. Agravo improvido.STJ - 28 de Março de 2006

tb concordo com os colegas abaixo!!!

Também errei pensando na sumula, mas tem dois detalhes: 1- nao é promessa de compra e venda, mas sim permuta; 2- os imoveis sao nao residenciais.

Isto porque a origem da sumula ocorreu com base nos imoveis financiados no ambito do SFH...

REsp 427410 / RS
RECURSO ESPECIAL
2002/0043634-6 Relator(a) Ministro ARI PARGENDLER (1104) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 06/03/2008 Data da Publicação/Fonte DJe 25/04/2008 Ementa CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por áreaconstruída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca doterreno como garantia do financiamento destinado à edificação.Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora.Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça,que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveisresidenciais. Recurso especial não conhecido.

No caso, o imóvel é não residencial e afasta a aplicaçao da sumula, pois esta foi pensada justamente com base nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais no ambito do SFH.

REsp 427410 / RS RECURSO ESPECIAL 2002/0043634-6

Relator(a)

Ministro ARI PARGENDLER (1104)

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Data do Julgamento

06/03/2008

Data da Publicação/Fonte

DJe 25/04/2008

Ementa

CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por áreaconstruída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca doterreno como garantia do financiamento destinado à edificação.Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora.Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça,que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveisresidenciais. Recurso especial não conhecido.