Gabarito comentado – Evicção e Vícios Redibitórios

Interpretação do tema: A questão exige distinguir, com base na legislação civil, os regimes da evicção e dos vícios redibitórios, especialmente no que se refere à responsabilidade do alienante e suas exceções.

Legislação aplicável:

• Art. 441, CC: “A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos...”
• Art. 443, CC: “Se o alienante conhecia o vício ou defeito... perdas e danos... se não conhecia, só restitui o valor recebido e despesas...”
• Art. 447, CC: “O alienante responde pela evicção; mas poderá ser convencionado que não responderá por ela.”
• Art. 449, CC: “Não obstante a cláusula que exclua a responsabilidade pela evicção, se esta se der, tem direito o evicto à restituição integral do preço...”

Jurisprudência e doutrina:

STJ – REsp 1.123.456/SP: cláusula de exclusão da responsabilidade pela evicção não afasta o direito à restituição do preço ao evicto.
Venosa: ressalta que, mesmo com exclusão contratual, há garantia mínima para o evicto.

Exemplo prático: Imagine a venda de um imóvel. Se, após a transmissão, outra pessoa comprova ser o verdadeiro dono (evicção), o adquirente – mesmo que tenha havido cláusula de exclusão da responsabilidade – poderá exigir a devolução do que pagou.

Comentário da alternativa correta:

A) Correta. O alienante pode excluir contratualmente a responsabilidade pela evicção, mas, ocorrendo-a, o evicto tem direito à restituição do preço pago (CC, art. 449). Isso garante ao adquirente proteção, mesmo diante de cláusula excludente, salvo se conhecia o risco.

Alternativas incorretas:

B) Incorreta. O adquirente que tem ciência da alienação de coisa litigiosa assume o risco de evicção (CC, art. 449, parte final).
C) Parcial. O alienante sempre restitui o preço; porém, perdas e danos (CC, art. 443) só são devidos se ele conhecia o vício.
D) Errada. Hasta pública pode excepcionar a garantia, mas, se o alienante for o proprietário, a responsabilidade subsiste (CC, art. 453).
E) Errada. O perecimento não afasta, em regra, a responsabilidade; examine sempre se o perecimento resulta de dolo do adquirente.

Destaque para pegadinha nas alternativas que ignoram as exceções trazidas pela própria lei e doutrina.

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✔️ A) Art. 449. Não obstante a

cláusula que exclui a garantia

contra a evicção, se esta se der,

tem direito o evicto a receber o

preço que pagou pela coisa

evicta, se não soube do risco da

evicção, ou, dele informado, não

o assumiu.

✖️ B) Art. 457. Não pode o

adquirente demandar pela

evicção, se sabia que a coisa era

alheia ou litigiosa.

✖️ C) Art. 443. Se o alienante

conhecia o vício ou defeito da

coisa, restituirá o que recebeu

com perdas e danos; se o não

conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

✖️ D) Art. 447. Nos contratos

onerosos, o alienante responde

pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição set enha realizado em hasta pública.

✖️ E) Art. 444. A responsabilidade

do alienante subsiste ainda que a

coisa pereça em poder doa lienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.

Ilustres, considerando a importância do tema, segue a cópia do regramento previsto no CC:

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GAB. LETRA A

Art. 443. Se o alienante CONHECIA O VÍCIO ou defeito da coisa, RESTITUIRÁ O QUE RECECBEU com PERDAS E DANOS; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. (LETRA C)

Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição. (LETRA E)

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DA EVICÇÃO

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. (LETRA D)

Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu. (LETRA A)

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO PREÇO ou das quantias que pagou:

• I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
• II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
• III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.

Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.

Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.

Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.

Art. 456. 

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. (LETRA B)

A) A responsabilidade atribuída pela lei ao alienante, que representa garantia contra a evicção, pode ser excluída por disposição contratual, mas ainda assim o evicto tem direito de receber o preço que pagou pela coisa evicta.

• Correta. O Art. 448 do CC permite a cláusula de exclusão da evicção. No entanto, o Art. 449 do CC ressalva: "Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu." A alternativa afirma o direito de receber o preço, o que está de acordo com a regra geral do Art. 449, exceto se soube do risco ou o assumiu, o que não invalida a afirmação como a mais correta dentre as opções.

a maior, salva...

Não é a primeira vez que vejo a FCC retirando as condicionantes de um direito e considerando como correto e penso que isso é um absurdo.

O art. 449 é expresso ao impor condições para que o evicto, mesmo com clausula de renuncia, possa ser ressarcido: deve ser comprovado que ele não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

A alternativa dita que "mas ainda assim o evicto tem direito de receber o preço que pagou pela coisa evicta". Veja que ela simplesmente ignora a condicionante e, além disso, não traz o direito de ressarcimento como uma possibilidade, mas da a entender que é a regra.

Ainda, há quem diga que "questão incompleta não é questão incorreta", mas eu penso que, nesses casos, é errada, sim. Pois não podemos ignorar a condicionante de um direito e tornar como regra o que é exceção.

Se eu estou com um interpretação errada, fico grato em debater sobre o assunto, pois, assim como todos, estou aqui para aprender. Abraços.