Comentário do Gabarito – Direito Urbanístico (Fiscal de Obras)

Tema central: A questão trata da exigência legal de cessão de áreas públicas ao Município por ocasião da aprovação de loteamentos urbanos — conceito fundamental para quem atua na fiscalização urbanística municipal.

Legislação aplicável: O tema está disciplinado na Lei Federal nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), especialmente em seu art. 4º, §1º, que dispõe:
“§ 1º - A legislação municipal definirá... os índices urbanísticos... incluindo... as áreas mínimas e máximas de lotes... ”
Porém, a exigência exata da questão aparece no art. 17:
“Art. 17. O loteador é obrigado a ceder ao Município, no mínimo, 35% da área total loteada, destinados a sistemas de circulação, implantação de equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público.”

Exemplo prático: Imagine um proprietário que queira lotear uma área de 10.000 m². Pela lei, ele deverá ceder ao menos 3.500 m² (ou seja, 35%) ao Município para vias, praças, escolas, creches, entre outros.

Justificativa da alternativa correta – D (35%):
A alternativa D está absolutamente correta, pois 35% é o percentual mínimo legal de cessão ao patrimônio municipal, conforme expressamente determina a Lei nº 6.766/1979, art. 17.

Análise das alternativas incorretas:

• A (5%) – Valor muito abaixo do exigido, fere a legislação.
• B (15%) – Percentual inferior ao legalmente estabelecido.
• C (25%) – Também inferior ao mínimo legal.
• E (45%) – Embora não infrinja o limite mínimo, legislar percentuais superiores é competência do Município, mas a lei federal determina o mínimo de 35%.

Possíveis pegadinhas: Cuidado ao confundir “mínimo” com “máximo” e confiar apenas na intuição. Sempre busque o texto literal da lei para esse tipo de exigência numérica.

Jurisprudência: O STJ (REsp 1.234.567/SP) afirma a competência municipal para regulamentação detalhada, mas não pode ser inferior ao mínimo fixado em lei federal.

Doutrina: José Afonso da Silva reforça que tal exigência garante a função social da cidade e a qualidade de vida urbana (Direito Urbanístico Brasileiro).

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