Gabarito: E

Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

STJ. 2ª Seção. REsp 1345331-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015 (Recurso Repetitivo - Tema 886) (Info 560).

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A obrigação condominial propter rem autoriza a penhora do imóvel, ainda que o proprietário não tenha integrado a fase de conhecimento da ação de cobrança.

STJ. 2ª Seção. REsp 1.910.280-PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 3/4/2025 (Info 858).

"Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

A obrigação condominial propter rem autoriza a penhora do imóvel, ainda que o proprietário não tenha integrado a fase de conhecimento da ação de cobrança. A tese do Tema 886 do STJ deve ser interpretada à luz da natureza propter rem da obrigação, e não de forma literal ou isolada."

STJ. 2ª Seção. REsp 1.910.280-PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 3/4/2025 (Info 858).

Tema 886, STJ: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

Ou seja, havendo ciência do condomínio acerca do compromisso de compra e venda, bem como a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador responderá pelas despesas condominiais decorrentes do período em que exerceu a posse sobre o bem. Todavia, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, não há óbice para que o próprio imóvel sirva como garantia da execução, podendo ser objeto de penhora e ainda que o promitente vendedor não tenha participado da fase de conhecimento, nos termos do REsp 1.910.280-PR, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 3/4/2025 (Info 858).

Bons estudos!

A) Laura não tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação, pois a propriedade ainda é de Alexandre; (ERRADO) 

Vide resposta das alternativas D e E.

B) Laura responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, mas somente aqueles relativos ao momento de sua imissão na posse do bem, não se responsabilizando por aqueles anteriores à aquisição; (ERRADO) 

Em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva. STJ. 4ª T. AgInt no AREsp 856.485/RJ, 7/12/2020.

C) a responsabilidade pelos débitos condominiais será de Laura caso o condomínio comprove que a promissária compradora se imitiu na posse do apartamento e o condomínio foi cientificado dessa transação; ainda assim, nessa hipótese, subsiste a responsabilidade solidária do promitente vendedor; (ERRADO)

Vide resposta das alternativas D e E.

CONTINUA NAS RESPOSTAS

Gabarito: E) Laura responde pelos débitos das despesas condominiais caso o condomínio comprove que a promissária compradora se imitiu na posse do apartamento e o condomínio foi cientificado dessa transação; no caso, o próprio bem poderá ser penhorado na execução, independentemente de se tratar de bem de família.

De acordo com o Código Civil, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

Critérios de Responsabilidade (Tema Repetitivo 886 do STJ)

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais em casos de promessa de compra e venda não é o registro do contrato no Cartório de Imóveis, mas sim a relação jurídica material com o bem. Segundo o STJ (Tema 886), a responsabilidade recairá sobre o promitente comprador (Laura) quando restarem comprovados dois requisitos:

• A imissão na posse pelo promissário comprador (Laura já morava no imóvel).
• A ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Natureza da Obrigação (Propter Rem)

As cotas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, o que significa que elas acompanham a coisa. Por força do Art. 1.345 do Código Civil, o adquirente responde inclusive pelos débitos do alienante anteriores à aquisição, embora, no caso narrado, o foco seja o inadimplemento de Laura durante sua posse.

Penhorabilidade do Bem de Família

A dívida de condomínio constitui uma das exceções legais à impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/90, Art. 3º, IV). Isso significa que, mesmo que o apartamento de luxo seja a única residência de Laura, ele poderá ser penhorado para satisfazer a execução das próprias dívidas condominiais que ele gerou.

JUSTIFICATIVA DAS ERRADAS:

• (A) Incorreta: A falta de propriedade formal (registro) não retira a legitimidade passiva do possuidor direto que notificou o condomínio.
• (B) Incorreta: Laura responde inclusive por débitos anteriores à imissão na posse por ser obrigação propter rem (Art. 1.345, CC).
• (C) Incorreta: Uma vez comprovada a imissão na posse e a ciência do condomínio, a responsabilidade passa a ser da promissária compradora, afastando-se, em regra, a solidariedade do promitente vendedor.
• (D) Incorreta: O STJ é expresso ao afirmar que o registro não é o fator definidor da responsabilidade tributária ou condominial nessas hipóteses, privilegiando-se a posse material.

Acredito que o erro da C seja afirmar que há a responsabilidade solidária do promitente vendedor, uma vez que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido da legitimidade passiva do promissário comprador que se imite na posse, com ciência do condomínio (Tema 886). Porém, não é defesa a inclusão do promitente vendedor na ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse do imóvel, à luz do entendimento recente da 2ª Seção. Ao meu ver, a legitimidade passiva do promitente vendedor aproxima-se mais de uma responsabilidade subsidiária, e não solidária, eis que a solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes (art. 265, CC).