Interpretação do Tema: O enunciado aborda a outorga onerosa do direito de construir, prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), instrumento que regula a possibilidade de construir acima do coeficiente básico do terreno, mediante exigência de contrapartida ao beneficiário e respeito à infraestrutura urbana.

Fundamentação Legal:
O art. 28 do Estatuto da Cidade estabelece:
"O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário."
Já o art. 30 exige lei municipal disciplinando cálculo, condições e contrapartidas.

Jurisprudência: O STF já reconheceu a constitucionalidade da outorga onerosa (RE 607940), assentando a necessidade de proporcionalidade e interesse público na limitação do direito de construir.

Explicação do Tema:
Ao permitir construir acima do coeficiente, a legislação busca conciliar interesses individuais e coletivos, condicionando tal possibilidade ao equilíbrio entre densidade e infraestrutura, sempre com a contrapartida do beneficiário.

Exemplo Prático:
Imagine um proprietário em área central cujo coeficiente básico permite construir até 2 vezes a área do terreno. O plano diretor permite que, pagando contrapartida fixada em lei, construa até 4 vezes. Esse valor será utilizado para melhorias urbanas (infraestrutura, mobilidade, habitação etc.).

Justificativa da Alternativa Correta (B):
Alternativa B é correta por exigir contrapartida, impor limites máximos pelo plano diretor e prever proporcionalidade com a infraestrutura e densidade, exatamente como exigido pela Lei nº 10.257/2001 (arts. 28 e 30).

Análise das Incorretas:
A: Errada, pois NÃO EXISTE aumento automático; sempre deve haver contrapartida e observação da infraestrutura.
C: Incorreta, pois não se trata de tributo sobre a área, mas de outorga onerosa ligada ao direito de construir.
D: Errada ao sugerir alteração irrestrita sem plano diretor; a legislação exige previsão expressa e controle público.

Pegadinhas: Fique atento a termos como “aumento automático” e “alteração irrestrita”, que normalmente representam situações contrárias à legislação urbanística.

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Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.

§ 1 Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

§ 2 O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.

§ 3 O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.