I. Alienação de vaga de garagem

• O Código Civil de 2002 (art. 1.331, §1º) passou a permitir a alienação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio desde que não haja oposição da assembleia geral e que o ato constitutivo do condomínio autorize.

II. Multa por inadimplemento das taxas condominiais

• O Código Civil (art. 1.336, §1º) reduziu a multa de 20% para até 2% sobre o débito.
• O desconto por pontualidade é possível, mas a afirmação de que a multa “deve ser reduzida à metade” está incorreta, pois o percentual não é 10%, mas sim 2%.

III. Quórum para alteração da convenção

• O Código Civil (art. 1.351) exige 2/3 dos condôminos para alteração da convenção.

Item I (Correto): De acordo com o art. 1.331, § 1º, do Código Civil de 2002 (com redação dada pela Lei nº 12.607/2012), as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Anteriormente, a Lei nº 4.591/1964 (Art. 2º, § 2º) estabelecia uma proibição mais rígida, determinando que o direito à guarda de veículos não poderia ser transferido a estranhos. Porém, essa alienação a terceiros passou a ser possível sendo necessária a autorização expressa na convenção de condomínio.

Item II (Incorreto): O Código Civil de 2002, em seu art. 1.336, § 1º, reduziu o teto da multa por inadimplemento das taxas condominiais. Enquanto na vigência da Lei nº 4.591/1964 a multa podia chegar a 20%, o CC/02 limita a multa a, no máximo, 2% sobre o débito. A proposta de reduzir a multa de 20% para a "metade" (10%) ainda estaria em flagrante violação à norma de ordem pública do Código Civil, que impõe o limite de 2%. Além disso, o "desconto por pontualidade" é frequentemente questionado pelo STJ quando utilizado como multa disfarçada que ultrapassa esse limite legal.

Item III (Correto): O quórum para a alteração da convenção de condomínio é uma norma de ordem pública estabelecida pelo art. 1.351 do Código Civil. Segundo o dispositivo, a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Como se trata de norma cogente que visa à segurança jurídica e à socialidade, ela prevalece sobre quóruns inferiores (como os 3/5 no enunciado) fixados em convenções antigas, forçando a sua atualização para o patamar legal.

Em relação ao ITEM I

“A possibilidade de alienação de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, antes vedada em lei, se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral e desde que o ato constitutivo do condomínio a permita.”

Art. 1.331, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 12.607/2012: (... "que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio).

Ponto central:

A lei NÃO exige autorização da assembleia geral, e sim autorização expressa na convenção.

O Tribunal reafirmou esse entendimento inclusive em situações de alienação judicial, limitando a venda apenas a condôminos quando não houver autorização expressa na convenção (REsp 2.095.402/SC).

❌ Então NÃO estaria Incorreta o item I(?), pois:

• a alienação não depende de assembleia,
• depende exclusivamente de autorização expressa na convenção.

Por curiosidade: vetusta é um adjetivo feminino que significa extremamente velho, antigo, antiquado ou arcaico.

Com relação ao item "I":

Neste caso, somente um condômino poderá arrematar a vaga. Não será possível que um terceiro – alguém que não seja condômino – faça a arrematação. É o que preveem o art. 2º da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.331, § 1º, do Código Civil.

A redação do § 1º do art. 1.331 foi conferida com a finalidade de garantir segurança, funcionalidade e harmonia no ambiente condominial. Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões.

Logo, ao interpretar o art. 1.331, § 1º, do CC/2002, que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa na convenção condominial, em conjunto com o entendimento consolidado na Súmula n. 449 do STJ, que autoriza a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, é necessário restringir a participação na hasta pública exclusivamente aos condôminos.

STJ. 4ª Turma. REsp 2.095.402-SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 6/8/2024 (Info 820).