• Até 3 módulos → arrendamento livre, sem necessidade de autorização especial.
• Entre 3 e 50 módulos → exige autorização do INCRA, mediante requerimento do estrangeiro interessado.
• Acima de 50 módulos → depende de autorização do Congresso Nacional.

No caso descrito, Johan pretende arrendar 5 módulos, ou seja, está acima do limite de 3. Portanto, não se trata de arrendamento totalmente livre. É necessário que ele obtenha autorização do INCRA para que o contrato seja válido e possa ser registrado.

Art. 433. Os contratos de arrendamento de imóvel rural serão necessariamente formalizados por escritura pública, quando celebrados por:

I — pessoa física estrangeira residente no Brasil;

II — pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil; e

III — pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social.

Parágrafo único. Os tabeliães responsáveis pela lavratura de escritura pública relativa a arrendamento de imóvel rural, por pessoa constante do caput deste artigo, observarão o disposto no art. 23 da Lei n. 8.629/1993, bem como os requisitos formais previstos no art. 92 e nos seguintes da Lei n. 4.504/1964, regulamentada pelo Decreto n. 59.566/1966, e o art. 215 do Código Civil de 2002.

Art. 434. Será exigida a autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), mediante requerimento do interessado em arrendar imóvel rural, nas hipóteses previstas no Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974, ao dispor sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro.

Parágrafo único. O prazo de validade da autorização do INCRA é de 30 dias, período em que deverá ser lavrada a escritura pública, seguindo-se o registro obrigatório na Circunscrição da situação do imóvel, no prazo de 15 dias, contados da data da lavratura do instrumento público.

Art. 435. Os cartórios de registro de imóveis inscreverão os contratos de arrendamento de imóvel rural celebrados por pessoas indicadas no artigo 375 deste Código no Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, na forma prevista no art. 15 do Decreto n. 74.965/1974.

Parágrafo único. Os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes serão feitos em todas elas, devendo constar dos registros esta circunstância.

Art. 436. Trimestralmente, os oficiais de registro de imóveis deverão remeter às corregedorias-gerais da Justiça a que estiverem subordinados, e à repartição estadual do INCRA, informações sobre os atos praticados relativos ao arrendamento de imóvel rural por pessoa de que trata este Capítulo.

Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, será necessário o assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Ver Provimento Nº 149 de 30/08/2023 - Código Nacional de Normas da Correg. Nac. de Jus — Extrajudicial

ARRENDAMENTO RURAL POR ESTRANGEIRO — CNN arts. 433 a 436

├── FORMA (art. 433)

│ └── Escritura pública obrigatória ← B erra aqui

├── AUTORIZAÇÃO INCRA (art. 434)

│ ├── Até 3 módulos → livre

│ ├── 3 a 50 módulos → autorização do INCRA ← caso Johan

│ └── Acima de 50 módulos → Congresso Nacional

├── PRAZO DA AUTORIZAÇÃO DO INCRA

│ ├── Validade: 30 dias para lavrar escritura

│ └── Registro no RI: 15 dias da lavratura

├── REGISTRO (art. 435)

│ └── Livro de Registro de Aquisição de Imóveis

│ Rurais por Estrangeiros ← E erra ao dizer averbação

├── SEGURANÇA NACIONAL (art. 436, §único)

│ └── Só para imóveis em área de segurança nacional

│ ← A erra ao aplicar sem esse requisito

└── ENVIO AO INCRA (art. 436)

└── Oficial remete info trimestralmente ao INCRA e à Corregedoria do TJ​​​​​​​​​​​​​​​​

Em regra, o contrato de arrendamento rural não se registra nem se averba na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.

Ele é tratado, em princípio, como direito obrigacional/pessoal, e a Lei de Registros Públicos não prevê, no art. 167, ato específico de registro ou averbação do arrendamento rural no fólio real, ao contrário do que ocorre em hipóteses específicas de locação urbana.

Assim, se a intenção for dar data, conservação, publicidade e eficácia perante terceiros naquilo que couber, o caminho usual é o Registro de Títulos e Documentos (RTD).

Em resumo:

• Registro de Imóveis: em regra, não;
• Averbação na matrícula: em regra, não;
• Registro de Títulos e Documentos: sim, é o ingresso mais adequado para publicidade/conservação do contrato.

A forma curta para prova costuma ser:

“Contrato de arrendamento rural, em regra, não ingressa no Registro de Imóveis por falta de previsão legal no art. 167 da LRP; seu registro cabível é no Registro de Títulos e Documentos.”

Se quiser, eu também posso te explicar a diferença entre isso e:

• locação com cláusula de vigência,
• parceria rural,
• comodato rural,
• e qual título entra no Livro 2, Livro 3 ou RTD.