Johan, de nacionalidade alemã e residente no território bras...

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Q3914278
Direito Notarial e Registral Registro de Imóveis ,
Ano: 2026 Banca: FGV Órgão: TJ-MS Prova: FGV - 2026 - TJ-MS - Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Remoção |
Q3914278 Direito Notarial e Registral
Johan, de nacionalidade alemã e residente no território brasileiro há cinco anos, almeja celebrar com Maria, brasileira naturalizada, contrato de arrendamento de imóvel rural, situado no Estado de Mato Grosso do Sul, com área de cinco módulos de exploração indefinida. Por tal razão, consultaram um especialista em relação aos requisitos a serem observados para a celebração do negócio jurídico e para o seu posterior registro.
Foi corretamente explicado a Johan e a Maria que:
Alternativas

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Gabarito: D

Fundamento decisivo: Lei nº 8.629/1993, art. 23: "Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971." Lei nº 5.709/1971, arts. 2º e 3º, § 1º: "Art. 2º O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. § 1º Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. § 2º As restrições estabelecidas nesta Lei aplicam-se também às aquisições de imóveis rurais por pessoa estrangeira, física ou jurídica, em virtude de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário de sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional em pessoa jurídica estrangeira. Art. 3º A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. § 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei."

Tema central: Arrendamento rural por estrangeiro
Análise das alternativas
A
Errada
Errada porque atribui, como exigência necessária, assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional sem que o enunciado traga o dado jurídico que ativaria essa exigência. A base é expressa em afirmar que o simples fato de o imóvel estar em Mato Grosso do Sul não basta para presumir faixa de fronteira ou área de segurança nacional. O dado decisivo do caso é outro: estrangeiro residente + área de 5 MEI, o que conduz à autorização do INCRA.
B
Errada
Errada porque parte de premissa juridicamente incompatível com a base: o fato de o arrendamento não transferir propriedade não afasta o regime especial. O art. 23 da Lei nº 8.629/1993 submete expressamente o arrendamento de imóvel rural por estrangeiro residente à Lei nº 5.709/1971. Portanto, não se pode excluir as exigências legais com base na ausência de transferência dominial.
C
Errada
Errada por dois motivos jurídicos concretos. Primeiro, o arrendamento não é livre, porque a liberdade legal vale apenas para área não superior a 3 MEI, e o caso traz 5 MEI. Segundo, a alternativa reduz a disciplina do caso à exigência de escritura pública, omitindo a autorização administrativa que a base aponta como necessária.
D
Certa
A alternativa D acerta porque o caso envolve arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País, e o art. 23 da Lei nº 8.629/1993 manda aplicar a esse arrendamento a disciplina da Lei nº 5.709/1971. Como a liberdade legal alcança apenas área não superior a 3 módulos de exploração indefinida, e o enunciado informa 5 MEI, o negócio depende de autorização administrativa. Pela base fornecida, essa autorização é operacionalizada perante o INCRA, mediante requerimento do interessado.
E
Errada
Errada porque a Lei nº 6.015/1973, art. 167, I, 3, trata o arrendamento rural como ato de registro, e não de mera averbação: "Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; 3) do arrendamento rural;" Além disso, a providência registral não é suficiente por si só, pois antes deve ser atendido o regime autorizativo aplicável ao estrangeiro.
Pegadinha da questão
A banca explorou duas confusões reais: achar que a Lei nº 5.709/1971 só vale para aquisição, quando o art. 23 da Lei nº 8.629/1993 a estende ao arrendamento, e tratar o ingresso do contrato no Registro de Imóveis como mera averbação, quando a lei prevê registro.
Dica para questões semelhantes
  • Se o caso falar em estrangeiro residente e arrendamento rural, aplique primeiro o art. 23 da Lei nº 8.629/1993 para puxar a disciplina da Lei nº 5.709/1971.
  • Verifique a área em módulos de exploração indefinida: até 3 MEI há liberdade legal; acima disso, não há contratação livre.
  • Não presuma exigência ligada à segurança nacional ou faixa de fronteira sem dado expresso do enunciado.
  • No Registro de Imóveis, arrendamento rural entra por registro, não por simples averbação.

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Comentários

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  • Até 3 módulos → arrendamento livre, sem necessidade de autorização especial.
  • Entre 3 e 50 módulos → exige autorização do INCRA, mediante requerimento do estrangeiro interessado.
  • Acima de 50 módulos → depende de autorização do Congresso Nacional.

No caso descrito, Johan pretende arrendar 5 módulos, ou seja, está acima do limite de 3. Portanto, não se trata de arrendamento totalmente livre. É necessário que ele obtenha autorização do INCRA para que o contrato seja válido e possa ser registrado.

Art. 433. Os contratos de arrendamento de imóvel rural serão necessariamente formalizados por escritura pública, quando celebrados por:

I — pessoa física estrangeira residente no Brasil;

II — pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil; e

III — pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social.

Parágrafo único. Os tabeliães responsáveis pela lavratura de escritura pública relativa a arrendamento de imóvel rural, por pessoa constante do caput deste artigo, observarão o disposto no art. 23 da Lei n. 8.629/1993, bem como os requisitos formais previstos no art. 92 e nos seguintes da Lei n. 4.504/1964, regulamentada pelo Decreto n. 59.566/1966, e o art. 215 do Código Civil de 2002.

Art. 434. Será exigida a autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), mediante requerimento do interessado em arrendar imóvel rural, nas hipóteses previstas no Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974, ao dispor sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro.

Parágrafo único. O prazo de validade da autorização do INCRA é de 30 dias, período em que deverá ser lavrada a escritura pública, seguindo-se o registro obrigatório na Circunscrição da situação do imóvel, no prazo de 15 dias, contados da data da lavratura do instrumento público.

Art. 435. Os cartórios de registro de imóveis inscreverão os contratos de arrendamento de imóvel rural celebrados por pessoas indicadas no artigo 375 deste Código no Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, na forma prevista no art. 15 do Decreto n. 74.965/1974.

Parágrafo único. Os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes serão feitos em todas elas, devendo constar dos registros esta circunstância.

Art. 436. Trimestralmente, os oficiais de registro de imóveis deverão remeter às corregedorias-gerais da Justiça a que estiverem subordinados, e à repartição estadual do INCRA, informações sobre os atos praticados relativos ao arrendamento de imóvel rural por pessoa de que trata este Capítulo.

Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, será necessário o assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Ver Provimento Nº 149 de 30/08/2023 - Código Nacional de Normas da Correg. Nac. de Jus — Extrajudicial

ARRENDAMENTO RURAL POR ESTRANGEIRO — CNN arts. 433 a 436

├── FORMA (art. 433)

│ └── Escritura pública obrigatória ← B erra aqui

├── AUTORIZAÇÃO INCRA (art. 434)

│ ├── Até 3 módulos → livre

│ ├── 3 a 50 módulos → autorização do INCRA ← caso Johan

│ └── Acima de 50 módulos → Congresso Nacional

├── PRAZO DA AUTORIZAÇÃO DO INCRA

│ ├── Validade: 30 dias para lavrar escritura

│ └── Registro no RI: 15 dias da lavratura

├── REGISTRO (art. 435)

│ └── Livro de Registro de Aquisição de Imóveis

│ Rurais por Estrangeiros ← E erra ao dizer averbação

├── SEGURANÇA NACIONAL (art. 436, §único)

│ └── Só para imóveis em área de segurança nacional

│ ← A erra ao aplicar sem esse requisito

└── ENVIO AO INCRA (art. 436)

└── Oficial remete info trimestralmente ao INCRA e à Corregedoria do TJ​​​​​​​​​​​​​​​​

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