Caio, condômino do Edifício B e C, situado em Belém/PA, pret...

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Q30853
Direito Civil Direito das Coisas / Direitos Reais , Condomínio Edilício ,
Ano: 2009 Banca: FGV Órgão: TJ-PA Prova: FGV - 2009 - TJ-PA - Juiz |
Q30853 Direito Civil
Caio, condômino do Edifício B e C, situado em Belém/PA, pretende impugnar despesas que, no seu sentir, não estariam adequadas ao padrão do imóvel que ocupa.

No dia designado para a assembléia geral de condôminos, comparece regularmente ao ato.

Todos os condôminos comparecem ao evento, composto o quorum exigido pela lei e pela convenção condominial. As despesas são aprovadas, vencido Caio, bem como também aprovada a prestação de contas do síndico.

Inconformado com o ocorrido, Caio busca aconselhamento jurídico, com o fito de não pagar as despesas aprovadas em assembléia, pois com elas não concorda, desejando, dentre outras alternativas, postular prestação de contas detalhadas.

Diante do narrado, analise as afirmativas a seguir.

I. O condômino, cujo voto é contrário às despesas aprovadas em assembléia geral não está compelido ao seu pagamento, já que o ato violaria direito individual.

II. Sendo a assembléia hígida, a mesma constitui o órgão adequado à aprovação de despesas condominiais, o que vincula todos os condôminos.

III. Não pode, regra geral, o condômino, individualmente, propor ação de prestação de contas em relação ao síndico ou ao condomínio.

IV. Havendo quorum legal, as decisões da assembléia geral de condôminos têm validade e eficácia, desde que não colidam com a lei ou a convenção.

V. A ausência do condômino à assembléia, quando regularmente comunicado, não impede que os efeitos dela decorrentes lhe atinjam, equiparado aos demais condôminos que compareceram ao ato.

Assinale:
Alternativas

Gabarito comentado

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Gabarito: A

Fundamento decisivo: Código Civil, arts. 1.336, I; 1.348, VIII; 1.350, caput; 1.352 e 1.353: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Art. 1.348. Compete ao síndico: (...) VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas (...). Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.”

Tema central: Deliberações assembleares condominiais
Análise das alternativas
A
Certa
A alternativa A está correta porque apenas a assertiva I é falsa. A II é correta, pois o Código Civil atribui à assembleia a aprovação do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas do síndico. A III também é correta, porque, segundo o entendimento dominante indicado na base, a obrigação de prestar contas do síndico dirige-se à assembleia, de modo que o condômino isoladamente, em regra, não tem legitimidade ou interesse para exigir contas diretamente contra o síndico ou o condomínio. A IV é correta, já que a validade e eficácia das deliberações dependem de assembleia hígida, quórum legal ou convencional e respeito à lei e à convenção. A V é correta porque a deliberação assemblear válida vincula também os ausentes regularmente convocados. Já a I contraria diretamente o art. 1.336, I, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio, sem criar exceção para o voto vencido.
B
Errada
Incorreta porque considera a assertiva I como verdadeira. Isso afronta o Código Civil, art. 1.336, I, que impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio. O fato de Caio ter votado contra não o desobriga do pagamento. Além disso, a alternativa exclui as assertivas IV e V, embora ambas decorram da eficácia das deliberações validamente tomadas em assembleia hígida, com quórum observado e dentro dos limites da lei e da convenção.
C
Errada
Incorreta porque também trata a assertiva I como correta, quando ela é incompatível com o dever legal de contribuição às despesas condominiais. Ainda, a alternativa omite III, IV e V, que estão amparadas pela base: a prestação de contas do síndico é feita perante a assembleia; as deliberações válidas dependem de quórum e não podem contrariar a lei ou a convenção; e seus efeitos alcançam inclusive os ausentes regularmente convocados.
D
Errada
Incorreta porque inclui a assertiva I. A assertiva V está correta, mas a presença de I inviabiliza a alternativa. O erro jurídico está em supor que o dissenso individual impede a incidência do art. 1.336, I, do Código Civil. A obrigação de contribuir não depende de concordância pessoal com a despesa, desde que a deliberação tenha sido validamente aprovada.
E
Errada
Incorreta porque, embora as assertivas III e V estejam corretas, a alternativa exclui II e IV, que também estão corretas. A II decorre da competência legal da assembleia para aprovar despesas, contribuições e contas do síndico, conforme os arts. 1.348, VIII, e 1.350, caput, do Código Civil. A IV decorre dos arts. 1.352 e 1.353, que disciplinam o quórum deliberativo, somados ao limite material de que a deliberação não pode contrariar a lei nem a convenção.
Pegadinha da questão
A banca explorou a confusão entre voto vencido e desobrigação de pagar despesas condominiais, além da falsa ideia de que o condômino, individualmente, pode sempre exigir contas do síndico.
Dica para questões semelhantes
  • Se a assembleia foi hígida e o quórum foi observado, a deliberação vincula presentes, ausentes e dissidentes, salvo colisão com a lei ou a convenção.
  • Em condomínio edilício, a discordância do condômino não afasta o dever legal de contribuir para as despesas regularmente aprovadas.
  • Prestação de contas do síndico, por regra, é matéria dirigida à assembleia; só depois verifique se a questão menciona alguma exceção expressa.

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Comentários

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Alternativa correta: "A":     se somente as afirmativas II, III, IV e V estiverem corretas.
Esse primeiro comentário não explicou nada.

Não vou muito além do óbvio, mas contribuir um pouco mais que esse primeiro e único comentário não será difícil.

O item I não é verdadeiro, óbvio, pois se um condômino não quisesse pagar por despesas bastaria votar de forma contrária às autorizações desdespesas. É claro que o condômino deve se vergar à válida decisão da maioria.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Item II está certo, afinal a assembleia é hígida. Ou seja, sem defeitos, perfeita em sua forma. E a assembleia hígida de fato vincula todos os condôminos.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Item III, correto. Não cabe a um só condômino, individidualmente, apenas em seu nome, exigir prestação de contas.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Sobre o item III:

Tem legitimidade para propor ação de prestação de contas quem tem bens ou interesses administrados por terceiro ou o administrador ou gestor que administra interesses alheios. Por essa razão, em regra, essa ação tem sua natural sede no mandato.

Transportando-se esses parâmetros e traços da ação de prestação de contas para o seio do condomínio horizontal, têm interesse processual e legitimidade para a propositura da ação de prestação de contas o condômino – que tem seus interesses administrados pelo condomínio, representado pelo síndico – e o próprio condomínio, em relação ao síndico, segundo RONALDO ALVES DE ANDRADE  (http://ronaldoandrade.com.br/doctos/juris_artigos/condominio.htm).

Ocorre que doutrina e jurisprudência tem dado interpretação gramatical ao art. 22, §1º, f, da Lei 4.591/64, que estabelece que o síndico deve prestar contas à Assembléia dos Condôminos, que representa todos os proprietários de unidades autônomas. Dessa forma, por expressa vedação legal, o condômino não teria legitimidade para propor ação de prestação de contas, porque o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembléia dos condôminos. 

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