Interpretação do enunciado: A questão trata do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e sua base de cálculo, exigindo o reconhecimento do correto alinhamento entre o valor atribuído ao imóvel na transação e o critério material do imposto.

Legislação aplicável: A base está na Constituição Federal, art. 156, II, que atribui aos Municípios a competência para instituir o ITBI, e no CTN, art. 38 (“A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”).

Jurisprudência relevante: O STJ (REsp 1.937.821/SP) consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel negociado, não se limitando ao valor venal utilizado para o IPTU.

Tema central: O ponto principal é identificar como deve ser apurada a base do ITBI para garantir justiça fiscal e evitar fraudes. Para o cargo de Fiscal de Tributos, é crucial entender que a relação direta do imposto é sempre com o valor real de mercado do imóvel transmitido.

Exemplo prático: Se um imóvel foi vendido por R$ 500.000,00, mas seu registro no cartório estava em R$ 200.000,00, a lei municipal pode (e deve) determinar que o ITBI seja calculado tomando como base um valor mais próximo do preço real, evitando subfaturamento.

Justificativa da alternativa correta (B): Definir a incidência sobre o valor venal atualizado, assegurando aferição objetiva e evitando fraudes está alinhado ao CTN e à jurisprudência do STJ. Isso proporciona uma base de cálculo compatível com o valor de mercado, atendendo ao interesse público e coibindo práticas fraudulentas.

Análise das alternativas incorretas:

A) Permitir subfaturamento ignora a fiscalização e inviabiliza a efetividade do tributo (§ 6º, art. 150 da CF).

C) Exigir pagamento sem atualização desconsidera oscilações reais de mercado e pode gerar injustiça tributária.

D) Restringir a terrenos rurais destoa da competência municipal, que é sobre imóveis urbanos.

Pegadinhas: Cuidado com termos como "subfaturamento", "dispensando verificação administrativa" e "área rural", pois são contrários à legislação vigente e à lógica do ITBI.

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Gab. B

É um imposto municipal que incide sobre a transferência de propriedade de bens imóveis (como casas, apartamentos, terrenos etc.), seja por compra e venda, doação ou cessão de direitos. A base de cálculo é o valor do imóvel ou o valor da transação, o que for maior.

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

STJ define base de cálculo para cobrança do ITBI

Primeira Turma decide que base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado não se vinculando ao valor do IPTU

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.113), que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Ainda sobre o tema, o STJ estabeleceu dois outros entendimentos: o da presunção de boa-fé na declaração do contribuinte e a impossibilidade do município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. O relator foi o ministro Gurgel de Faria.

FONTE: https://www.registrodeimoveis.org.br/stj-itbi-calculo

Tema Repetitivo 1113

Tese Firmada

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.