Comentário de Gabarito – Usucapião e Justo Título

1. Interpretação e Tema Central
A questão apresenta hipótese envolvendo usucapião de imóvel urbano adquirida a partir de contrato particular de promessa de compra e venda não registrado em cartório. O ponto central é analisar se esse instrumento serve como justo título para fundar usucapião, considerando ainda o prazo e a natureza da posse.

2. Legislação Aplicável
O art. 1.242 do Código Civil reconhece usucapião ordinária; já o art. 1.240 disciplina a usucapião especial urbana. Art. 1.242: “Adquire a propriedade do imóvel aquele que, contínua e pacificamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.”

3. Jurisprudência
O STJ, no REsp 1.334.591/RS e REsp 652.449/SP, firmou que contrato particular de promessa de compra e venda, mesmo sem registro, pode ser justo título para usucapião ordinária, desde que comprovada posse mansa, pacífica e ininterrupta. Doutrinadores como Venosa e Carlos Roberto Gonçalves reforçam esse entendimento.

4. Exemplo Prático
Se José assina promessa de compra e venda, ocupa imóvel por 11 anos com boa-fé, realiza benfeitorias e paga IPTU, possui os requisitos para usucapião ordinária (justo título + posse + prazo).

5. Alternativa Correta – Letra E
Correta: O contrato de promessa de compra e venda é justo título, mesmo sem registro, desde que haja boa-fé e posse qualificada pelo prazo exigido. Fundamentação legal e jurisprudencial dão suporte inquestionável a esta afirmativa.

6. Crítica às Alternativas Incorretas
A) Errada: O registro não é imprescindível ao justo título para usucapião.
B) Errada: O prazo ordinário pode ser de 10 anos; além disso, Maria pode ter direito à usucapião especial urbana (5 anos, art. 1.240 do CC), caso preencha os requisitos.
C) Errada: O prazo para usucapião urbana é de 5 anos, e não 10.
D) Errada: A existência de hipoteca não impede a aquisição por usucapião; a hipoteca é extinta com a aquisição originária pelo usucapião.

7. Pegadinha e Estratégia
Fique atento à tendência bancária de confundir registro do título com sua validade para fins de usucapião (pega “justo título” x “registro”). Leia sempre atentamente a modalidade de usucapião e os requisitos do caso.

Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

Usucapião ordinária

• CC, art. 1.242, caput. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Quanto à promessa

• "A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária" (STJ, REsp 1.584.447/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2021, DJe de 12/3/2021).

E por analogia:

• CJF, Enunciado 86. A expressão "justo título" contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

Quanto à hipoteca

• "Usucapião é a aquisição de um bem em razão do exercício da posse plena sobre ele na forma da lei. É modo de aquisição originária do direito real de propriedade, pois torna irrelevante quaisquer direitos que terceiros tinham sobre o bem" (COSTA-NETO; OLIVEIRA, 2025, p. 1263; destaquei).

Quanto à alegação de que se trata de terra devoluta

• "Segundo a jurisprudência desta Corte, a inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno" (STJ, AgInt no REsp n. 1.790.277/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).

Lembrando:

• CF, art. 20, II. São bens da União as terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei.

• CF, art. 26, IV. Incluem-se entre os bens dos Estados as terras devolutas não compreendidas entre as da União.

Gabarito: e.

FONTE

COSTA-NETO, João; OLIVEIRA, Carlos Elias de. Direito Civil: volume único. 4ª ed. Rio de Janeiro: Método, 2025.

@jvmfischer

A alternativa correta é a letra E. 

A alternativa A está incorreta. O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título para fins de usucapião.

A alternativa B está incorreta. No caso a modalidade de usucapião não é a extraordinária, assim não se aplica os requisitos do artigo 1.238 do CC: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

A alternativa C está incorreta. Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos, conforme o artigo 1.242, parágrafo único do CC: “Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

A alternativa D está incorreta. A existência de hipoteca anterior não impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.

A alternativa E está correta. O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada. Conforme entendimento do STJ: ” A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária.”

Fonte: ECJ.

Pode usucapir terra devoluta?

A princípio, pode-se questionar quanto a possibilidade usucapir terra devoluta (bem público dominical).

Detalhe importante na questão e que dá margem à interpretação, é o seguinte:

"(...) é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis."

Se pararmos para pensar que a inexistência de inscrição se refere ao imóvel (e não ao contrato de compra e venda), poder-se-ia alegar que não seria terra devoluta e, portanto, não seria bem público.

Isso porque é pacífico no STJ, que o simples fato do imóvel não ter uma matrícula imobiliária, não induz, automaticamente, que se trata de terra devoluta, sendo imprescindível provar o domínio por parte do ente público. Vejamos:

"(...) 2. Segundo a jurisprudência desta Corte, a inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno...". Superior Tribunal de Justiça. 3ª Turma, AgInt no REsp 1790277 / SC, Data 08/04/2024.

É entendimento sedimentado na Ed. nº 227 - Jurisprudências em Teses do STJ.

Dito isso:

CC. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. (Usucapião Tabular - não se aplica ao caso).

Portanto, a alternativa E se mostra a mais adequada.

A) O contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade. 

Jurisprudência em Teses STJ - ed. 133:

6) O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.

7) A inexistência de registro imobiliário de imóvel objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o bem seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.

B) Maria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária. 

Como Maria estabeleceu moradia no imóvel, o prazo, que a princípio seria de 15 anos, reduz para 10 anos. Como ela tem justo título e boa-fé, o usucapião poderá ser na modalidade ordinária.

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Art. 1.238. Aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

P.U. O prazo estabelecido neste art. reduzir-se-á a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 anos.

C) Caso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular. 

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até 250 m², por 5 anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

D) Ainda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.

Jurisprudência em Teses STJ - ed. 133:

8) A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus reais que gravavam o imóvel antes da sua declaração.

E) O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.

Jurisprudência em Teses STJ - ed. 133:

6) O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião