Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado ...

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Q3505761
Direito Civil Direito das Coisas / Direitos Reais , Condomínio ,
Ano: 2025 Banca: FGV Órgão: TJ-CE Prova: FGV - 2025 - TJ-CE - Juiz Substituto |
Q3505761 Direito Civil
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente a cotas condominiais vencidas durante os anos de 2021 e 2022, período em que o imóvel pertencia ao antigo proprietário, Bernardo. Em razão disso, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra Antônio, exigindo o pagamento integral das cotas atrasadas. Antônio contestou, afirmando não ser responsável pelos débitos anteriores à aquisição e sustentando que o imóvel constitui seu único bem de família, o que tornaria impossível a sua penhora.
Paralelamente, o Banco XYZ S.A. executou judicialmente Antônio por dívida oriunda de contrato de mútuo com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel. Durante a execução, o imóvel foi levado à hasta pública e arrematado por Carlos. Após a arrematação, o condomínio busca cobrar de Carlos o saldo remanescente das cotas condominiais anteriores.

Sobre o caso narrado, com base na jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
Alternativas

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Gabarito: D

Fundamento decisivo: STJ, entendimento consolidado: o arrematante de imóvel em hasta pública só responde por débitos condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública trouxer informação expressa sobre esse ônus. A obrigação condominial é propter rem, e o art. 1.345 do CC estabelece: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Tema central: Cotas condominiais pretéritas
Análise das alternativas
A
Errada
Está errada por dois fundamentos jurídicos cumulativos. Primeiro, Antônio responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, porque o Código Civil, art. 1.345, atribui ao adquirente a responsabilidade pelos débitos do alienante. Segundo, a alegação de bem de família não impede a constrição: Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”. Segundo entendimento consolidado do STJ, as cotas condominiais se enquadram nessa exceção.
B
Errada
Está errada porque nega a natureza propter rem da obrigação condominial. A base afirma expressamente que a dívida condominial não é obrigação meramente pessoal do antigo proprietário; ela adere à coisa. Por isso, o adquirente responde pelos débitos anteriores, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.
C
Errada
Está errada porque contraria diretamente a Súmula 478 do STJ, segundo a qual, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Além disso, a justificativa da alternativa é juridicamente inadequada ao falar em preferência do mutuante “por se tratar de contrato real, independentemente da garantia real”, critério que não corresponde ao fundamento decisivo indicado na base.
D
Certa
A alternativa D é a correta porque reproduz a ressalva jurisprudencial específica do STJ para a arrematação judicial: a responsabilidade do arrematante por cotas condominiais anteriores não é automática e depende de menção expressa no edital da hasta pública ao respectivo ônus. Assim, a redação da opção D coincide exatamente com a condição exigida pelo entendimento consolidado do Tribunal.
E
Errada
Está errada porque atribui ao credor hipotecário preferência que a jurisprudência do STJ nega. A base é expressa ao afirmar que o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, conforme a Súmula 478 do STJ. Logo, o Banco XYZ S.A., mesmo como credor hipotecário, não tem precedência sobre as cotas condominiais vencidas.
Pegadinha da questão
A banca explorou a confusão entre adquirente comum e arrematante judicial: para Antônio vale a regra do art. 1.345 do CC; para Carlos, arrematante em hasta pública, vale a ressalva jurisprudencial do STJ, condicionando a responsabilidade pela dívida pretérita à menção expressa no edital.
Dica para questões semelhantes
  • Separe sempre as hipóteses de aquisição comum e de arrematação judicial: a segunda tem tratamento jurisprudencial específico quanto às cotas pretéritas.
  • Em cotas condominiais, parta da natureza propter rem e confirme a regra do art. 1.345 do CC antes de analisar exceções.
  • Se aparecer conflito entre condomínio e hipoteca, aplique a preferência do crédito condominial reconhecida na Súmula 478 do STJ.
  • Não trate bem de família como barreira absoluta: em dívida condominial, a base indica incidência da exceção do art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990.

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Comentários

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A) Errado.

Ainda que o imóvel seja luxuoso (STJ, AgInt no AREsp 1199556/PR) e que Antônio seja solteiro (STJ, Súmula 364), é possível o reconhecimento de bem de família.

No entanto, a imunidade não se aplica ao caso:

  • Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.

B) Errado.

Dívidas condominiais acompanham a coisa, pois possuem natureza real (propter rem), e não pessoal (STJ, AgInt no AREsp 856.485/RJ).

C) Errado.

  • STJ, Súmula 478. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

D) Certo.

  • CPC, art. 886, V. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

Cientificado, responderá: quem aufere o bônus também deve suportar o ônus.

Por outro lado:

  • O edital de hasta pública não menciona que o imóvel que está sendo oferecido possui vários meses de taxa de condomínio atrasados. Se uma pessoa resolver arrematar (adquirir) esse apartamento, ele ficará responsável pelo pagamento dessas cotas condominiais que venceram antes da arrematação? NÃO. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial e que não estavam previstas no edital não serão de responsabilidade do arrematante, devendo ser quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas (STJ. 3ª Turma. REsp 1092605/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 28/06/2011).

Não confundir

  • Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. STJ. 1ª Seção. REsp 1.914.902-SP, REsp 1.944.757-SP e REsp 1.961.835-SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, julgados em 9/10/2024 (Recurso Repetitivo – Tema 1134) (Info 829).

Isso porque o CTN é lei específica e, enquanto tal, determina que o montante pago no leilão seja utilizado para quitar tributos.

Daí a impossibilidade de disposição em sentido contrário.

E) Errado.

Remeto à justificativa da alternativa "c".

QUESTÃO SIMILAR

Q3487911 | MPF - 2025 - Procurador da República.

FONTE

Nas respostas a este comentário.

@jvmfischer

A errada: o bem de família responde pelos débitos referentes à taxa condominial (Lei nº 8.009/90, art. 3º, IV);

B errada: as obrigações são propter rem (CC, art. 1.345).

C errada: o crédito oriundo de direito material prepondera sobre o crédito de direito processual ("Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.", Súmula 478 do C. STJ).

D correta: Tratando-se a hasta pública de aquisição originária de propriedade, o valor das despesas propter rem sub-rogam-se no valor da arrematação:

" Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito." (STJ, Recurso Especial n. 2.042.756/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j.12/11/2024)

Ainda, no mesmo sentido: CTN, art. 130, caput e parágrafo único.

E de errada: vide resposta da C

Gabarito Letra D.

Apenas vale ressaltar que o entendimento do gabarito da questão não será aplicado no caso das dívidas tributárias, conforme entendimento do STJ:

Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

STJ. 1ª Seção. REsp 1.914.902-SP, REsp 1.944.757-SP e REsp 1.961.835-SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, julgados em 9/10/2024 (Recurso Repetitivo – Tema 1134) (Info 829).

Súmula 478.STJ. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.

Mapeando... Caem sempre os mesmos artigos, súmulas, e julgados nos concursos.

CTN Mapeada

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Nota Rápida:

  • Há duas exceções ao "caput": (i) parte final do "caput"; e (ii) parágrafo único do artigo 130. 

Jurisprudências em Destaque:

  • Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito.(STJ. REsp 2042756-SP, Relator Min. Moura Ribeiro, Relator para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 12/11/2024)
  • STJ Tema Repetitivo 1134: Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação. (STJ. 1ª Seção. REsp 1914902-SP, REsp 1944757-SP e REsp 1961835-SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, julgados em 09/10/2024)

Onde foi cobrado? (clique para ver a questão):

  • FGV – 2025 – TJ-CE – Magistratura Estadual.
  • FGV – 2025 – TRF-5 – Magistratura Federal.
  • FGV – 2025 – TJ-SE – Magistratura Estadual.
  • FGV – 2022 – TJ-AP – Magistratura Estadual.
  • FCC – 2014 – TJ-CE – Magistratura Estadual.
  • CESPE – 2020 – MPE-CE – Ministério Público.
  • VUNESP – 2018 – PGE-SP – Procuradoria Estadual.
  • AOCP – 2022 – PC-GO – Delegado de Polícia.
  • FGV – 2014 – OAB – Exame de Ordem XII. 
  • FGV – 2011 – OAB – Exame de Ordem III. 

Fonte: Método DPN (direitoparaninjas.com.br)

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