No contrato de locação predial urbana

A) Correta -

Lei 8.245/91 (Locações)

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

C) Errada - 

Súmula 335, STJ - Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

a) salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. CORRETA. Transcrição exata do art. 35 da Lei de Locações (L. 8.245/1991)

b) as partes não podem dispor a respeito da indenização por benfeitorias, devendo seguir só o que a lei estabelece. ERRADA. Art. 35, L. 8.245/1991, 1ª parte: "salvo expressa disposição contratual em contrário"

c) as benfeitorias necessárias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, não sendo permitida cláusula em sentido contrário, quando tratar de locação de imóvel residencial. ERRADA. A lei não faz distinção entre a locação de imóvel residencial ou comercial. 

d) as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, ainda que sua retirada afete a estrutura ou a substância do imóvel, mas, neste caso, poderá o locador optar pela indenização. ERRADA. Art. 36, L. 8.245/1991: "As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel". 

e) somente são indenizáveis as benfeitorias necessárias, independentemente de autorização do locador, não se admitindo cláusula em sentido contrário. ERRADA. É possível cláusula de renúncia inclusive às benfeitorias necessárias, nos termos da Súmula nº 335, do STJ, transcrita pelo colega Ovídio Neto, abaixo. 

Complementando...

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Complementando...

Art. 578 do CC/02 - Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no caso de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. Poderíamos utilizar como base para resposta o tema reslativo à posse:

CC - Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

CC - Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

1. NECESSÁRIA = AINDA QUE NÃO AUTORIZADAS

2. UTÉIS = DESDE QUE NÃO AUTORIZADAS

3. VOLUPTÁRIAS = NÃO SERÃO INDENIZADAS 

 

Itens A, C e E - Eles cobram de você o conhecimento da regra do art. 35 da lei em estudo, que assim estabelece:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Assim, pode-se concluir que o item A está correto e que os itens C e E estão errados.

Item B - Errado, pois, como vimos no comentário dos itens acima, há possiblidade sim de as partes disporem a respeito da indenização por
benfeitorias.

Item D - Errado! As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

Gabarito: Letra "A"

Das Benfeitorias

35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.